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Maison de ville 7 pièces 181 m²

VilleMontaut (40)
Surface181m²
Coût Total261 350€
Loyer Annuel16 302€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 983,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 7 pièces principales

Située dans le village de Montaut, cette maison de bourg datant des années 1920 offre un fort potentiel pour les amateurs de rénovation. Avec une surface habitable de 180m², elle se compose de 5 pièces à réamenager selon vos envies. Un jardin spacieux et au calme vient compléter ce bien. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.1%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 572-92 Date de réalisation du diagnostic : 29/04/2024 Prix hors honoraires : 166 200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 332 € et 7 214 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montaut
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40500
Coordonnées : 43.739098, -0.655180
Total : 261 350€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 69 110€
Valeur du bien : 247 110€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16302€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 12743€ - 20856€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 836,52 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 410 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-154 410€ (-46.5%)
Marge achat-revente :71 060€ (21.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 298,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :76,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 374,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 226,59€
Coût de l'assurance :22 868,12€
Taxe foncière : 1 630,21€/an
Soit par mois : 135,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 510,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état vétuste présumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres avec état moyen nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs de l'entrée et de l'escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Entrée avec murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 110 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 860€
    Isolation toiture/combles: 181 m² × 60€/m² = 10860€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:13 200€
    Remplacement fenêtres: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:9 600€
    Rénovation complète chambres: 64 m² × 150€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement autres pièces:150€
    Peinture entrée et escalier: 5 m² × 30€/m² = 150€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaut (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 302 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 350 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 506 €
Revenus locatifs : +16 302 €
Charges déductibles : -80 506 €
Résultat foncier Année 1 : -64 204 €(Déficit de 64 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 396 €/an
Revenus locatifs : +16 302 €
Charges déductibles : -11 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42803.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 302 €80 514 €8 859 €-64 212 €21 400 €42 812 €42 812 €
216 628 €11 170 €8 625 €5 458 €--37 354 €
316 961 €10 927 €8 383 €6 033 €--31 321 €
417 300 €10 677 €8 132 €6 623 €--24 697 €
517 646 €10 417 €7 872 €7 229 €--17 468 €
617 999 €10 148 €7 603 €7 851 €--9 617 €
718 359 €9 870 €7 325 €8 489 €--1 129 €
818 726 €9 582 €7 037 €9 144 €---
919 101 €9 285 €6 740 €9 816 €---
1019 483 €8 977 €6 432 €10 506 €---
1119 872 €8 658 €6 113 €11 215 €---
1220 270 €8 328 €5 783 €11 942 €---
1320 675 €7 986 €5 441 €12 689 €---
1421 089 €7 633 €5 088 €13 456 €---
1521 510 €7 267 €4 722 €14 243 €---
1621 941 €6 889 €4 344 €15 052 €---
1722 379 €6 497 €3 952 €15 882 €---
1822 827 €6 092 €3 547 €16 735 €---
1923 283 €5 672 €3 127 €17 611 €---
2023 749 €5 238 €2 693 €18 511 €---
2124 224 €4 789 €2 244 €19 435 €---
2224 709 €4 324 €1 779 €20 384 €---
2325 203 €3 843 €1 299 €21 359 €---
2425 707 €3 346 €801 €22 361 €---
2526 221 €2 831 €286 €23 390 €---
TOTAL522 162 €260 960 €128 227 €261 202 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 423 €-6 420 €+9 843 €
2+3 423 €0 €+3 423 €
3+3 423 €0 €+3 423 €
4+3 423 €0 €+3 423 €
5+3 423 €0 €+3 423 €
6+3 423 €0 €+3 423 €
7+3 423 €0 €+3 423 €
8+3 423 €+2 404 €+1 019 €
9+3 423 €+2 945 €+478 €
10+3 423 €+3 152 €+271 €
11+3 423 €+3 364 €+59 €
12+3 423 €+3 583 €-160 €
13+3 423 €+3 807 €-384 €
14+3 423 €+4 037 €-614 €
15+3 423 €+4 273 €-850 €
16+3 423 €+4 516 €-1 093 €
17+3 423 €+4 765 €-1 342 €
18+3 423 €+5 021 €-1 598 €
19+3 423 €+5 283 €-1 860 €
20+3 423 €+5 553 €-2 130 €
21+3 423 €+5 830 €-2 407 €
22+3 423 €+6 115 €-2 692 €
23+3 423 €+6 408 €-2 985 €
24+3 423 €+6 708 €-3 285 €
25+3 423 €+7 017 €-3 594 €
Total+85 575 €+78 361 €+7 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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