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Maison 2 pièces 47 m²

VilleSaint-Germain-des-Bois (18)
Surface47
Coût Total78 860
Loyer Annuel3 751
Rentabilité4.76%
Cashflow/mois-136
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 617,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne avec dépendances

Référence : 2646

Entre Saint-Amand et Levet, sur la commune de Saint-Germain-des-Bois, venez découvrir cette maisonnette pleine de potentiel. Elle nécessite une rénovation complète pour révéler tout son charme et devenir votre futur cocon.

Elle se compose d'une cuisine, d'un séjour, d'une chambre et d'une salle d'eau.

Le bien dispose également de plusieurs dépendance, ainsi que d'un terrain non attenant d'environ 2 800 m².

Un arrêt de bus se trouve à proximité, idéal pour les trajets scolaires. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez dès maintenant votre agence Orpi Saint-Amand-Montrond / Bourges Avaricum au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite.

Viane Gravier Agent commercial EI RCS 794 634 667 agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15, Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 842304784, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher. Viane Gravier Agent commercial EI RCS 794 634 667 agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15, Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 842304784, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher. Référence agence : 2646 Référence annonce : 4ZS1-991-LB5 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Germain-des-Bois
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18340
Coordonnées : 46.914250, 2.443178
Total : 78 860
Prix d'acquisition : 29 000
Travaux : 47 540
Valeur du bien : 76 540
Frais de notaire : 2 320
Coût estimé : 2 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 313€/mois
Loyer annuel estimé : 3751€/an
Fourchette totale : 254€ - 385€/mois
Fourchette annuelle : 3050€ - 4614€/an
Rentabilité brute :4.76%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 295,73 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :60 899
Prix d'achat :29 000
Décote à l'achat :-31 899 (-52.4%)
Marge achat-revente :-17 961€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 417,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 577,52
Coût de l'assurance :6 900,25
Taxe foncière : 375,14€/an
Soit par mois : 31,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 312,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct mais peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Remplacement du sol en mosaïque et peinture des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec sol abîmé et murs à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 47 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 1 installation pour 47 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 540(1 011 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 320
    Isolation combles: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (installation incluse) - Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 220
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 50 m² × 20€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 000
    Remplacement sol mosaïque: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:5 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-des-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 751 €/an
Calcul : 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 860 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 917
Revenus locatifs : +3 751
Charges déductibles : -50 917
Résultat foncier Année 1 : -47 165(Déficit de 47 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 765
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 377 €/an
Revenus locatifs : +3 751
Charges déductibles : -3 377
Résultat foncier Années 2+ : 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25765.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 75150 9192 728-47 16821 400 €25 768 €25 768 €
23 8263 3082 657519--25 249 €
33 9033 2342 583669--24 580 €
43 9813 1572 506824--23 756 €
54 0613 0782 427983--22 773 €
64 1422 9962 3441 146--21 627 €
74 2252 9102 2591 314--20 312 €
84 3092 8222 1711 487--18 825 €
94 3952 7312 0801 664--17 161 €
104 4832 6361 9851 847--15 314 €
114 5732 5391 8872 034--13 280 €
124 6642 4371 7862 227---
134 7582 3321 6812 425---
144 8532 2241 5722 629---
154 9502 1111 4602 839---
165 0491 9941 3433 055---
175 1501 8741 2233 276---
185 2531 7491 0973 504---
195 3581 6199683 739---
205 4651 4858343 980---
215 5741 3466954 228---
225 6861 2025514 483---
235 8001 0544024 746---
245 9168992485 016---
256 034740895 294---
TOTAL120 159103 39639 57816 76321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 763
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+788-6 420+7 208
2+7880+788
3+7880+788
4+7880+788
5+7880+788
6+7880+788
7+7880+788
8+7880+788
9+7880+788
10+7880+788
11+7880+788
12+788+668+120
13+788+728+60
14+788+789-1
15+788+852-64
16+788+916-128
17+788+983-195
18+788+1 051-263
19+788+1 122-334
20+788+1 194-406
21+788+1 268-480
22+788+1 345-557
23+788+1 424-636
24+788+1 505-717
25+788+1 588-800
Total+19 700+9 013+10 687
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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