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Maison 2 pièces 47 m²

Bien expiré
VilleSaint-Germain-des-Bois (18)
Surface47m²
Coût Total78 860€
Loyer Annuel3 751€
Rentabilité4.76%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 617,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de campagne avec dépendances

Référence : 2646

Entre Saint-Amand et Levet, sur la commune de Saint-Germain-des-Bois, venez découvrir cette maisonnette pleine de potentiel. Elle nécessite une rénovation complète pour révéler tout son charme et devenir votre futur cocon.

Elle se compose d'une cuisine, d'un séjour, d'une chambre et d'une salle d'eau.

Le bien dispose également de plusieurs dépendance, ainsi que d'un terrain non attenant d'environ 2 800 m².

Un arrêt de bus se trouve à proximité, idéal pour les trajets scolaires. Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez dès maintenant votre agence Orpi Saint-Amand-Montrond / Bourges Avaricum au [Coordonnées masquées] pour organiser une visite.

Viane Gravier Agent commercial EI RCS 794 634 667 agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15, Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 842304784, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher. Viane Gravier Agent commercial EI RCS 794 634 667 agissant pour le compte de Ultreia Immobilier (SARL, siège : 15, Cours Manuel 18200 SAINT-AMAND-MONTROND, RCS BOURGES n° 842304784, titulaire de la carte professionnelle Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° 1801 2018 000 037 670 délivrée par la CCI du Cher. Référence agence : 2646 Référence annonce : 4ZS1-991-LB5 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Germain-des-Bois
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18340
Coordonnées : 46.914250, 2.443178
Total : 78 860€
Prix d'acquisition : 29 000€
Travaux : 47 540€
Valeur du bien : 76 540€
Frais de notaire : 2 320€
Coût estimé : 2 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 313€/mois
Loyer annuel estimé : 3751€/an
Fourchette totale : 254€ - 385€/mois
Fourchette annuelle : 3050€ - 4614€/an
Rentabilité brute :4.76%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 295,73 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :60 899 €
Prix d'achat :29 000 €
Décote à l'achat :-31 899€ (-52.4%)
Marge achat-revente :-17 961€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :394,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 417,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 577,52€
Coût de l'assurance :6 900,25€
Taxe foncière : 375,14€/an
Soit par mois : 31,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 312,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct mais peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Remplacement du sol en mosaïque et peinture des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec sol abîmé et murs à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 47 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 1 installation pour 47 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 540 €(1 011 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 320€
    Isolation combles: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (installation incluse) - Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 220€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Peinture murs: 50 m² × 20€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 000€
    Remplacement sol mosaïque: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-des-Bois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 751 €/an
Calcul : 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 276 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 917 €
Revenus locatifs : +3 751 €
Charges déductibles : -50 917 €
Résultat foncier Année 1 : -47 165 €(Déficit de 47 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 377 €/an
Revenus locatifs : +3 751 €
Charges déductibles : -3 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25765.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 850 €(65% de 29 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 850 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 751 €50 919 €2 728 €-47 168 €21 400 €25 768 €25 768 €
23 826 €3 308 €2 657 €519 €--25 249 €
33 903 €3 234 €2 583 €669 €--24 580 €
43 981 €3 157 €2 506 €824 €--23 756 €
54 061 €3 078 €2 427 €983 €--22 773 €
64 142 €2 996 €2 344 €1 146 €--21 627 €
74 225 €2 910 €2 259 €1 314 €--20 312 €
84 309 €2 822 €2 171 €1 487 €--18 825 €
94 395 €2 731 €2 080 €1 664 €--17 161 €
104 483 €2 636 €1 985 €1 847 €--15 314 €
114 573 €2 539 €1 887 €2 034 €--13 280 €
124 664 €2 437 €1 786 €2 227 €---
134 758 €2 332 €1 681 €2 425 €---
144 853 €2 224 €1 572 €2 629 €---
154 950 €2 111 €1 460 €2 839 €---
165 049 €1 994 €1 343 €3 055 €---
175 150 €1 874 €1 223 €3 276 €---
185 253 €1 749 €1 097 €3 504 €---
195 358 €1 619 €968 €3 739 €---
205 465 €1 485 €834 €3 980 €---
215 574 €1 346 €695 €4 228 €---
225 686 €1 202 €551 €4 483 €---
235 800 €1 054 €402 €4 746 €---
245 916 €899 €248 €5 016 €---
256 034 €740 €89 €5 294 €---
TOTAL120 159 €103 396 €39 578 €16 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+788 €-6 420 €+7 208 €
2+788 €0 €+788 €
3+788 €0 €+788 €
4+788 €0 €+788 €
5+788 €0 €+788 €
6+788 €0 €+788 €
7+788 €0 €+788 €
8+788 €0 €+788 €
9+788 €0 €+788 €
10+788 €0 €+788 €
11+788 €0 €+788 €
12+788 €+668 €+120 €
13+788 €+728 €+60 €
14+788 €+789 €-1 €
15+788 €+852 €-64 €
16+788 €+916 €-128 €
17+788 €+983 €-195 €
18+788 €+1 051 €-263 €
19+788 €+1 122 €-334 €
20+788 €+1 194 €-406 €
21+788 €+1 268 €-480 €
22+788 €+1 345 €-557 €
23+788 €+1 424 €-636 €
24+788 €+1 505 €-717 €
25+788 €+1 588 €-800 €
Total+19 700 €+9 013 €+10 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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