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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface65m²
Coût Total114 500€
Loyer Annuel6 223€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 307,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, 2 chambres, 1 parking: Garage, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Au cœur du Comminges et au pied des Pyrénées centrales, c'est à Saint Gaudens que je vous propose ce bel appartement T3 de 65 m².

Entièrement rénové, c'est au 4ème et dernier étage d'un immeuble des années 70 que je vous trouverez ce bel appartement composé d'une cuisine ouverte et équipée, un salon séjour, 2 chambres avec placard et une salle d'eau. L'appartement est mis en vente avec des meubles neufs: Machine à laver, four, réfrigérateur, plaque de cuisson, micro-ondes, hotte aspirante, canapé, télévision, meuble tv, table à manger et ses 4 chaises, 1 lit et 1 matelas Vous disposerez également d'une cave et d' un garage.

Les plus: la vue dégagée donnant sur la chaîne des Pyrénées et le balcon accessible depuis une chambre et le salon

Idéal pour une famille, un 1er achat ou un investissement..

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 236 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 700 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 85 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Carole POLEWCZYK - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Tarbes sous le numéro 940059058

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.113644, 0.719920
Total : 114 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 107 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6223€/an
Fourchette totale : 432€ - 623€/mois
Fourchette annuelle : 5181€ - 7475€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,81 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 438 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :+11 562€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-41 062€ (-55.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :571,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 600,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 095,97€
Coût de l'assurance :8 587,50€
Taxe foncière : 622,31€/an
Soit par mois : 51,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 518,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant peinture, joints, robinetterie et main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 223 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 300 €
Revenus locatifs : +6 223 €
Charges déductibles : -28 300 €
Résultat foncier Année 1 : -22 077 €(Déficit de 22 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 600 €/an
Revenus locatifs : +6 223 €
Charges déductibles : -5 600 €
Résultat foncier Années 2+ : 623 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 677.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 223 €28 304 €3 938 €-22 081 €21 400 €681 €681 €
26 348 €5 501 €3 835 €847 €---
36 475 €5 393 €3 728 €1 081 €---
46 604 €5 283 €3 617 €1 321 €---
56 736 €5 168 €3 502 €1 568 €---
66 871 €5 049 €3 383 €1 822 €---
77 008 €4 926 €3 260 €2 082 €---
87 148 €4 798 €3 133 €2 350 €---
97 291 €4 666 €3 001 €2 625 €---
107 437 €4 530 €2 864 €2 907 €---
117 586 €4 388 €2 723 €3 198 €---
127 738 €4 242 €2 576 €3 496 €---
137 892 €4 090 €2 425 €3 802 €---
148 050 €3 933 €2 268 €4 117 €---
158 211 €3 771 €2 105 €4 440 €---
168 376 €3 603 €1 937 €4 773 €---
178 543 €3 428 €1 763 €5 115 €---
188 714 €3 248 €1 582 €5 466 €---
198 888 €3 061 €1 395 €5 827 €---
209 066 €2 868 €1 202 €6 198 €---
219 247 €2 668 €1 002 €6 580 €---
229 432 €2 460 €795 €6 972 €---
239 621 €2 246 €580 €7 375 €---
249 813 €2 024 €358 €7 790 €---
2510 010 €1 793 €128 €8 216 €---
TOTAL199 329 €121 441 €57 096 €77 887 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 307 €-6 420 €+7 727 €
2+1 307 €+50 €+1 257 €
3+1 307 €+324 €+983 €
4+1 307 €+396 €+911 €
5+1 307 €+471 €+836 €
6+1 307 €+547 €+760 €
7+1 307 €+625 €+682 €
8+1 307 €+705 €+602 €
9+1 307 €+787 €+520 €
10+1 307 €+872 €+435 €
11+1 307 €+959 €+348 €
12+1 307 €+1 049 €+258 €
13+1 307 €+1 141 €+166 €
14+1 307 €+1 235 €+72 €
15+1 307 €+1 332 €-25 €
16+1 307 €+1 432 €-125 €
17+1 307 €+1 534 €-227 €
18+1 307 €+1 640 €-333 €
19+1 307 €+1 748 €-441 €
20+1 307 €+1 859 €-552 €
21+1 307 €+1 974 €-667 €
22+1 307 €+2 092 €-785 €
23+1 307 €+2 213 €-906 €
24+1 307 €+2 337 €-1 030 €
25+1 307 €+2 465 €-1 158 €
Total+32 675 €+23 366 €+9 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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