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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleDunkerque (59)
Surface76m²
Coût Total155 911€
Loyer Annuel10 039€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 195 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 555,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DUNKERQUE Situé en plein centre ville au deuxième étage d'un petit immeuble,

Vous serez séduits par cet appartement lumineux composé d'un agréable séjour avec une vue dégagée, cuisine A et , grande salle de bains et deux chambres

Les plus : Grand grenier et cave.

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N'hésitez pas à contacter directement notre Président Monsieur VROILANT par courriel Antoine@3Aimmobilier,fr ou à notre agence de CALAIS O3 21 46 86 86 Prix : 118 195 Euros * *Dont Honoraires 7.45 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 110 000 Euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 704158 Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2024 Prix hors honoraires : 110 000 €

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.034367, 2.379123
Total : 155 911€
Prix d'acquisition : 118 195€
Travaux : 28 260€
Valeur du bien : 146 455€
Frais de notaire : 9 456€
Coût estimé : 9 456€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10039€/an
Fourchette totale : 656€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 7867€ - 12812€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 897,76 €/m²
Basé sur :328 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 230 €
Prix d'achat :118 195 €
Décote à l'achat :-26 035€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-11 681€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 911€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 000,39€
Coût de l'assurance :13 642,21€
Taxe foncière : 1 003,95€/an
Soit par mois : 83,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électricité pour la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 260 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 500€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€, Électricité vérification: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:2 500€
    Remplacement fixtures salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 911 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 245 €
Revenus locatifs : +10 039 €
Charges déductibles : -35 245 €
Résultat foncier Année 1 : -25 205 €(Déficit de 25 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 805 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 985 €/an
Revenus locatifs : +10 039 €
Charges déductibles : -6 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3805.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 195 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 827 €(65% de 118 195 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 794 €/an
Calcul : 76 827 € × 3,636% = 2 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 039 €35 250 €5 440 €-25 210 €21 400 €3 810 €3 810 €
210 240 €6 848 €5 298 €3 393 €--418 €
310 445 €6 701 €5 151 €3 744 €---
410 654 €6 548 €4 999 €4 106 €---
510 867 €6 391 €4 841 €4 476 €---
611 084 €6 227 €4 678 €4 857 €---
711 306 €6 058 €4 508 €5 248 €---
811 532 €5 883 €4 333 €5 650 €---
911 763 €5 701 €4 151 €6 062 €---
1011 998 €5 513 €3 963 €6 485 €---
1112 238 €5 318 €3 768 €6 920 €---
1212 483 €5 116 €3 566 €7 367 €---
1312 732 €4 907 €3 357 €7 826 €---
1412 987 €4 690 €3 140 €8 297 €---
1513 247 €4 466 €2 916 €8 781 €---
1613 512 €4 233 €2 683 €9 279 €---
1713 782 €3 992 €2 443 €9 790 €---
1814 058 €3 743 €2 193 €10 315 €---
1914 339 €3 484 €1 935 €10 855 €---
2014 626 €3 217 €1 667 €11 409 €---
2114 918 €2 939 €1 390 €11 979 €---
2215 216 €2 652 €1 102 €12 565 €---
2315 521 €2 354 €805 €13 166 €---
2415 831 €2 046 €497 €13 785 €---
2516 148 €1 727 €177 €14 421 €---
TOTAL321 567 €146 001 €79 000 €175 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-6 420 €+8 528 €
2+2 108 €0 €+2 108 €
3+2 108 €+998 €+1 110 €
4+2 108 €+1 232 €+876 €
5+2 108 €+1 343 €+765 €
6+2 108 €+1 457 €+651 €
7+2 108 €+1 574 €+534 €
8+2 108 €+1 695 €+413 €
9+2 108 €+1 819 €+289 €
10+2 108 €+1 946 €+162 €
11+2 108 €+2 076 €+32 €
12+2 108 €+2 210 €-102 €
13+2 108 €+2 348 €-240 €
14+2 108 €+2 489 €-381 €
15+2 108 €+2 634 €-526 €
16+2 108 €+2 784 €-676 €
17+2 108 €+2 937 €-829 €
18+2 108 €+3 094 €-986 €
19+2 108 €+3 256 €-1 148 €
20+2 108 €+3 423 €-1 315 €
21+2 108 €+3 594 €-1 486 €
22+2 108 €+3 769 €-1 661 €
23+2 108 €+3 950 €-1 842 €
24+2 108 €+4 136 €-2 028 €
25+2 108 €+4 326 €-2 218 €
Total+52 700 €+52 670 €+30 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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