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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleDunkerque (59)
Surface76
Coût Total155 911
Loyer Annuel10 039
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 195 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 555,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DUNKERQUE Situé en plein centre ville au deuxième étage d'un petit immeuble,

Vous serez séduits par cet appartement lumineux composé d'un agréable séjour avec une vue dégagée, cuisine A et , grande salle de bains et deux chambres

Les plus : Grand grenier et cave.

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  • SAINT-OMER, 5 rue Louis Martel, [Coordonnées masquées]
  • BETHUNE, 111 rue Saint Pry, [Coordonnées masquées]
  • DUNKERQUE, 9 rue des Sœurs Blanches, [Coordonnées masquées]
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  • LILLE, 15 rue du Sec Arembault, [Coordonnées masquées]

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N'hésitez pas à contacter directement notre Président Monsieur VROILANT par courriel Antoine@3Aimmobilier,fr ou à notre agence de CALAIS O3 21 46 86 86 Prix : 118 195 Euros * *Dont Honoraires 7.45 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 110 000 Euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 704158 Date de réalisation du diagnostic : 27/05/2024 Prix hors honoraires : 110 000 €

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59140
Coordonnées : 51.034367, 2.379123
Total : 155 911
Prix d'acquisition : 118 195
Travaux : 28 260
Valeur du bien : 146 455
Frais de notaire : 9 456
Coût estimé : 9 456
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10039€/an
Fourchette totale : 656€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 7867€ - 12812€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 897,76 €/m²
Basé sur :328 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 230
Prix d'achat :118 195
Décote à l'achat :-26 035 (-18.1%)
Marge achat-revente :-11 681€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 911
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 828,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 000,39
Coût de l'assurance :13 642,21
Taxe foncière : 1 003,95€/an
Soit par mois : 83,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électricité pour la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 260(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 750€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 500
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€, Électricité vérification: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:2 500
    Remplacement fixtures salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 911 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 245
Revenus locatifs : +10 039
Charges déductibles : -35 245
Résultat foncier Année 1 : -25 205(Déficit de 25 205 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 805
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 985 €/an
Revenus locatifs : +10 039
Charges déductibles : -6 985
Résultat foncier Années 2+ : 3 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3805.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 195
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 827(65% de 118 195 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 794 €/an
Calcul : 76 827 € × 3,636% = 2 794
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 03935 2505 440-25 21021 400 €3 810 €3 810 €
210 2406 8485 2983 393--418 €
310 4456 7015 1513 744---
410 6546 5484 9994 106---
510 8676 3914 8414 476---
611 0846 2274 6784 857---
711 3066 0584 5085 248---
811 5325 8834 3335 650---
911 7635 7014 1516 062---
1011 9985 5133 9636 485---
1112 2385 3183 7686 920---
1212 4835 1163 5667 367---
1312 7324 9073 3577 826---
1412 9874 6903 1408 297---
1513 2474 4662 9168 781---
1613 5124 2332 6839 279---
1713 7823 9922 4439 790---
1814 0583 7432 19310 315---
1914 3393 4841 93510 855---
2014 6263 2171 66711 409---
2114 9182 9391 39011 979---
2215 2162 6521 10212 565---
2315 5212 35480513 166---
2415 8312 04649713 785---
2516 1481 72717714 421---
TOTAL321 567146 00179 000175 56621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 566
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108-6 420+8 528
2+2 1080+2 108
3+2 108+998+1 110
4+2 108+1 232+876
5+2 108+1 343+765
6+2 108+1 457+651
7+2 108+1 574+534
8+2 108+1 695+413
9+2 108+1 819+289
10+2 108+1 946+162
11+2 108+2 076+32
12+2 108+2 210-102
13+2 108+2 348-240
14+2 108+2 489-381
15+2 108+2 634-526
16+2 108+2 784-676
17+2 108+2 937-829
18+2 108+3 094-986
19+2 108+3 256-1 148
20+2 108+3 423-1 315
21+2 108+3 594-1 486
22+2 108+3 769-1 661
23+2 108+3 950-1 842
24+2 108+4 136-2 028
25+2 108+4 326-2 218
Total+52 700+52 670+30
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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