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Maison 4 pièces 85 m²

VilleNivillac (56)
Surface85m²
Coût Total165 167€
Loyer Annuel10 459€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 525 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 065 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 85 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Line LEGOFF et Tangui LE CALVEZ, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NIVILLAC (56130)

Une maison à usage d'habitation comprenant au rez-de-chaussée : un salon séjour, une salle à manger, une cuisine, deux chambres dont une avec douche et WC. Au-dessus un grenier Un garage attenant.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Line LEGOFF et Tangui LE CALVEZ, SELARL - Notaires à la Roche-Bernard - N° SIRET : 88247153500014

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Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2026 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Nivillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.534416, -2.280682
Total : 165 167€
Prix d'acquisition : 90 525€
Travaux : 67 400€
Valeur du bien : 157 925€
Frais de notaire : 7 242€
Coût estimé : 7 242€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.09€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10459€/an
Fourchette totale : 687€ - 1105€/mois
Fourchette annuelle : 8250€ - 13260€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 347,83 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 566 €
Prix d'achat :90 525 €
Décote à l'achat :-109 041€ (-54.6%)
Marge achat-revente :34 399€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 167€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :66,07€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 874,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 346,97€
Coût de l'assurance :19 820,04€
Taxe foncière : 1 045,91€/an
Soit par mois : 87,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 871,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée/couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - état correct mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 400 €(793 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 100€
    Isolation combles: 85 m² × 50€/m² = 4250€ (coût moyen), Main d'œuvre: 850€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (coût moyen), Main d'œuvre: 2100€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (coût moyen), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 400€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (coût moyen), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen), Main d'œuvre incluse
  • Entrée:400€
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (coût moyen), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nivillac (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 459 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 167 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 046 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 603 €
Revenus locatifs : +10 459 €
Charges déductibles : -74 603 €
Résultat foncier Année 1 : -64 143 €(Déficit de 64 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 203 €/an
Revenus locatifs : +10 459 €
Charges déductibles : -7 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 257 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42743.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 525 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 841 €(65% de 90 525 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 140 €/an
Calcul : 58 841 € × 3,636% = 2 140 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 459 €74 608 €5 369 €-64 149 €21 400 €42 749 €42 749 €
210 668 €7 063 €5 224 €3 605 €--39 144 €
310 882 €6 914 €5 075 €3 968 €--35 176 €
411 099 €6 759 €4 920 €4 340 €--30 835 €
511 321 €6 599 €4 761 €4 722 €--26 114 €
611 548 €6 434 €4 596 €5 113 €--21 000 €
711 779 €6 264 €4 425 €5 515 €--15 486 €
812 014 €6 088 €4 249 €5 926 €--9 559 €
912 254 €5 906 €4 067 €6 349 €--3 211 €
1012 500 €5 717 €3 879 €6 782 €---
1112 750 €5 523 €3 684 €7 227 €---
1213 005 €5 322 €3 483 €7 682 €---
1313 265 €5 114 €3 276 €8 150 €---
1413 530 €4 900 €3 061 €8 630 €---
1513 801 €4 678 €2 839 €9 122 €---
1614 077 €4 449 €2 610 €9 628 €---
1714 358 €4 212 €2 373 €10 146 €---
1814 645 €3 967 €2 129 €10 678 €---
1914 938 €3 714 €1 876 €11 224 €---
2015 237 €3 453 €1 614 €11 784 €---
2115 542 €3 183 €1 344 €12 359 €---
2215 852 €2 904 €1 065 €12 949 €---
2316 169 €2 615 €777 €13 554 €---
2416 493 €2 317 €479 €14 175 €---
2516 823 €2 009 €171 €14 813 €---
TOTAL335 007 €190 715 €77 347 €144 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 196 €-6 420 €+8 616 €
2+2 196 €0 €+2 196 €
3+2 196 €0 €+2 196 €
4+2 196 €0 €+2 196 €
5+2 196 €0 €+2 196 €
6+2 196 €0 €+2 196 €
7+2 196 €0 €+2 196 €
8+2 196 €0 €+2 196 €
9+2 196 €0 €+2 196 €
10+2 196 €+1 071 €+1 125 €
11+2 196 €+2 168 €+28 €
12+2 196 €+2 305 €-109 €
13+2 196 €+2 445 €-249 €
14+2 196 €+2 589 €-393 €
15+2 196 €+2 737 €-541 €
16+2 196 €+2 888 €-692 €
17+2 196 €+3 044 €-848 €
18+2 196 €+3 203 €-1 007 €
19+2 196 €+3 367 €-1 171 €
20+2 196 €+3 535 €-1 339 €
21+2 196 €+3 708 €-1 512 €
22+2 196 €+3 885 €-1 689 €
23+2 196 €+4 066 €-1 870 €
24+2 196 €+4 253 €-2 057 €
25+2 196 €+4 444 €-2 248 €
Total+54 900 €+43 288 €+11 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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