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Maison 6 pièces 154 m²

VilleSaint-Vincent-Rive-d'Olt (46)
Surface154m²
Coût Total200 235€
Loyer Annuel16 130€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 844,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 154 m² - Maison de 6 pièces principales

A la sortie d'un village lotois, maison en pierre de 120m² avec une dépendance en partie aménagée. Composée de 3 chambres dont une avec véranda, garage et plusieurs caves. Le tout sur un terrain de 1155m² en palier avec une jolie vue. En supplément, plusieurs parcelles de pré et bois pour 3928m². Travaux de rénovation à prévoir. Honoraires à charge acquéreur : 8.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 446-7586V Date de réalisation du diagnostic : 27/08/2024 Prix hors honoraires : 119 706 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 520 € et 6 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Vincent-Rive-d'Olt
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.444843, 1.308643
Total : 200 235€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 59 835€
Valeur du bien : 189 835€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1344€/mois
Loyer annuel estimé : 16130€/an
Fourchette totale : 1081€ - 1671€/mois
Fourchette annuelle : 12974€ - 20052€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 604,12 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :247 034 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-117 034€ (-47.4%)
Marge achat-revente :46 799€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 235€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 034,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 133,34€
Coût de l'assurance :17 019,98€
Taxe foncière : 1 612,96€/an
Soit par mois : 134,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 344,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 169,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec équipements anciens nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet usé dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 835 €(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 860€
    Isolation combles: 154 m² × 90€/m² = 13860€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 875€
    Rafraîchissement parquet: 25 m² × 75€/m² = 1875€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vincent-Rive-d'Olt (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 130 €/an
Calcul : 1 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 235 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 835 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 592 €
Revenus locatifs : +16 130 €
Charges déductibles : -68 592 €
Résultat foncier Année 1 : -52 462 €(Déficit de 52 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 757 €/an
Revenus locatifs : +16 130 €
Charges déductibles : -8 757 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31062.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 130 €68 598 €6 469 €-52 468 €21 400 €31 068 €31 068 €
216 452 €8 588 €6 294 €7 864 €--23 204 €
316 781 €8 408 €6 114 €8 374 €--14 831 €
417 117 €8 221 €5 927 €8 896 €--5 935 €
517 459 €8 028 €5 735 €9 431 €---
617 808 €7 829 €5 535 €9 979 €---
718 165 €7 623 €5 330 €10 541 €---
818 528 €7 411 €5 117 €11 117 €---
918 898 €7 191 €4 897 €11 707 €---
1019 276 €6 964 €4 670 €12 312 €---
1119 662 €6 730 €4 436 €12 932 €---
1220 055 €6 487 €4 193 €13 568 €---
1320 456 €6 237 €3 943 €14 219 €---
1420 865 €5 978 €3 685 €14 887 €---
1521 283 €5 711 €3 417 €15 572 €---
1621 708 €5 435 €3 141 €16 273 €---
1722 142 €5 150 €2 856 €16 993 €---
1822 585 €4 855 €2 561 €17 730 €---
1923 037 €4 550 €2 257 €18 487 €---
2023 498 €4 236 €1 942 €19 262 €---
2123 968 €3 911 €1 617 €20 057 €---
2224 447 €3 575 €1 281 €20 872 €---
2324 936 €3 228 €934 €21 708 €---
2425 435 €2 869 €576 €22 565 €---
2525 943 €2 499 €205 €23 444 €---
TOTAL516 636 €210 312 €93 133 €306 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 130 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 387 €-6 420 €+9 807 €
2+3 387 €0 €+3 387 €
3+3 387 €0 €+3 387 €
4+3 387 €0 €+3 387 €
5+3 387 €+1 049 €+2 338 €
6+3 387 €+2 994 €+393 €
7+3 387 €+3 162 €+225 €
8+3 387 €+3 335 €+52 €
9+3 387 €+3 512 €-125 €
10+3 387 €+3 694 €-307 €
11+3 387 €+3 880 €-493 €
12+3 387 €+4 070 €-683 €
13+3 387 €+4 266 €-879 €
14+3 387 €+4 466 €-1 079 €
15+3 387 €+4 671 €-1 284 €
16+3 387 €+4 882 €-1 495 €
17+3 387 €+5 098 €-1 711 €
18+3 387 €+5 319 €-1 932 €
19+3 387 €+5 546 €-2 159 €
20+3 387 €+5 779 €-2 392 €
21+3 387 €+6 017 €-2 630 €
22+3 387 €+6 262 €-2 875 €
23+3 387 €+6 512 €-3 125 €
24+3 387 €+6 770 €-3 383 €
25+3 387 €+7 033 €-3 646 €
Total+84 675 €+91 897 €+-7 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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