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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface79m²
Coût Total150 492€
Loyer Annuel10 539€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 517,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cet appartement familial lumineux situé dans le quartier pittoresque des Couronneries à Poitiers, au cœur d’une rue paisible. Au troisième étage d'un immeuble de douze étages, cet appartement de 79 m² offre une belle vue et un cadre de vie agréable.

Conçu pour le confort et la praticité, ce bien comprend quatre pièces spacieuses, dont une salle de bain bien agencée. Vous apprécierez le balcon de 6 m², parfait pour profiter des journées ensoleillées ou pour vous détendre après une longue journée. Avec un espace de stationnement inclus, vous n’aurez plus à vous soucier de trouver une place pour votre véhicule. De plus, pour votre commodité, un ascenseur est à votre disposition et l’accès est facilité pour les personnes à mobilité réduite. Vous disposerez également d'une cave pour le stockage supplémentaire.

La localisation de cet appartement est un véritable atout pour les familles. À seulement 100 mètres, vous trouverez les arrêts de bus de la station Nimègue, et la station Marbourg à 150 mètres, rendant les déplacements quotidiens rapides et faciles. Pour le shopping, le supermarché U Express, à moins de 300 mètres, vous offre une variété de produits pour tous vos besoins.

En ce qui concerne l'éducation, le quartier abrite la maternelle « Il était une fois » à 500 mètres, ainsi que l’école maternelle Andersen à 200 mètres, idéales pour scolariser vos jeunes enfants. Pour les plus grands, le collège UFR Sciences Humaines et Arts est facilement accessible.

En outre, le quartier des Couronneries est proche des espaces verts, avec un parc à seulement 400 mètres, parfait pour des moments de détente en famille ou des activités en plein air. Les commodités telles que des restaurants et d'autres commerces se trouvent à proximité, ajoutant à la vie pratique que vous recherchez.

En conclusion, cet appartement est une excellente opportunité pour une famille cherchant à s’installer dans un endroit convivial et bien desservi. Son agencement spacieux et ses avantages pratiques en font un lieu de vie idéal où chaque membre de la famille peut se sentir chez soi.

N'attendez plus pour visiter ce bien ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour planifier une visite et découvrir tout ce que cet appartement a à offrir. Votre nouvelle vie dans les Couronneries vous attend !

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.591352, 0.360828
Total : 150 492€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 21 000€
Valeur du bien : 140 900€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10539€/an
Fourchette totale : 696€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8358€ - 13290€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 954 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :+22 946€ (+23.7%)
Marge achat-revente :-53 538€ (-55.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 778,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 911,84€
Coût de l'assurance :11 286,90€
Taxe foncière : 1 053,90€/an
Soit par mois : 87,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 878,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 000 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant (36 m²): 50€/m² × 36 = 1800€, Peinture (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 1620€
  • Salon:2 000€
    Peinture (50 m²): 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes, tandis que les prix pour le parquet et la peinture sont estimés selon les surfaces fournies.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 492 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 882 €
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -29 882 €
Résultat foncier Année 1 : -19 343 €(Déficit de 19 343 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 882 €/an
Revenus locatifs : +10 539 €
Charges déductibles : -8 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8643.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 539 €29 887 €4 982 €-19 348 €10 700 €8 648 €8 648 €
210 750 €8 754 €4 849 €1 996 €--6 652 €
310 965 €8 616 €4 711 €2 349 €--4 304 €
411 184 €8 474 €4 569 €2 710 €--1 593 €
511 408 €8 327 €4 421 €3 081 €---
611 636 €8 174 €4 269 €3 462 €---
711 869 €8 017 €4 112 €3 852 €---
812 106 €7 854 €3 949 €4 252 €---
912 348 €7 686 €3 781 €4 662 €---
1012 595 €7 512 €3 607 €5 083 €---
1112 847 €7 332 €3 427 €5 515 €---
1213 104 €7 146 €3 241 €5 958 €---
1313 366 €6 954 €3 048 €6 413 €---
1413 633 €6 755 €2 849 €6 879 €---
1513 906 €6 549 €2 643 €7 357 €---
1614 184 €6 336 €2 431 €7 848 €---
1714 468 €6 116 €2 211 €8 352 €---
1814 757 €5 889 €1 983 €8 868 €---
1915 052 €5 654 €1 748 €9 399 €---
2015 353 €5 410 €1 505 €9 943 €---
2115 660 €5 159 €1 254 €10 501 €---
2215 974 €4 899 €994 €11 075 €---
2316 293 €4 630 €725 €11 663 €---
2416 619 €4 352 €447 €12 267 €---
2516 951 €4 065 €159 €12 887 €---
TOTAL337 569 €190 546 €71 912 €147 022 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 213 €-3 210 €+5 423 €
2+2 213 €0 €+2 213 €
3+2 213 €0 €+2 213 €
4+2 213 €0 €+2 213 €
5+2 213 €+446 €+1 767 €
6+2 213 €+1 038 €+1 175 €
7+2 213 €+1 155 €+1 058 €
8+2 213 €+1 276 €+937 €
9+2 213 €+1 399 €+814 €
10+2 213 €+1 525 €+688 €
11+2 213 €+1 655 €+558 €
12+2 213 €+1 787 €+426 €
13+2 213 €+1 924 €+289 €
14+2 213 €+2 064 €+149 €
15+2 213 €+2 207 €+6 €
16+2 213 €+2 354 €-141 €
17+2 213 €+2 505 €-292 €
18+2 213 €+2 661 €-448 €
19+2 213 €+2 820 €-607 €
20+2 213 €+2 983 €-770 €
21+2 213 €+3 150 €-937 €
22+2 213 €+3 322 €-1 109 €
23+2 213 €+3 499 €-1 286 €
24+2 213 €+3 680 €-1 467 €
25+2 213 €+3 866 €-1 653 €
Total+55 325 €+44 107 €+11 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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