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Appartement à vendre

VillePoissy (78)
Surface56m²
Coût Total195 360€
Loyer Annuel12 055€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 678,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition ouest

Quartier de BEAUREGARD - À proximité des commerces, des écoles, des accès autoroutiers A13/A14 et d'un arrêt de bus pour le centre-ville et la gare RER/SNCF de Poissy.Nous vous proposons ce bel appartement de type 3 pièces de 48m² comprenant : une entrée, une cuisine équipée et aménagée , deux chambres, un séjour, une salle de bains et toilettes séparées.Une cave complète ce bien. Parking libre réservé aux résidents.

Ville : Poissy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78300
Coordonnées : 48.920854, 2.026578
Poissy
RER A
Total : 195 360€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 33 360€
Valeur du bien : 183 360€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 17.94€/m²/mois
Fourchette : 14.67€ - 21.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12055€/an
Fourchette totale : 821€ - 1229€/mois
Fourchette annuelle : 9856€ - 14746€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 199,7 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 183 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-29 183€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-16 177€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :957,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 006,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 796,67€
Coût de l'assurance :14 652,00€
Taxe foncière : 1 205,54€/an
Soit par mois : 100,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée et aménagée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 360 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poissy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 055 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 515 €
Revenus locatifs : +12 055 €
Charges déductibles : -41 515 €
Résultat foncier Année 1 : -29 460 €(Déficit de 29 460 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 155 €/an
Revenus locatifs : +12 055 €
Charges déductibles : -8 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 900 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8059.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 055 €41 522 €6 370 €-29 466 €21 400 €8 066 €8 066 €
212 297 €7 990 €6 199 €4 306 €--3 760 €
312 542 €7 813 €6 021 €4 729 €---
412 793 €7 630 €5 838 €5 163 €---
513 049 €7 441 €5 649 €5 608 €---
613 310 €7 245 €5 453 €6 065 €---
713 576 €7 043 €5 251 €6 533 €---
813 848 €6 834 €5 042 €7 014 €---
914 125 €6 618 €4 827 €7 507 €---
1014 407 €6 395 €4 603 €8 012 €---
1114 695 €6 164 €4 373 €8 531 €---
1214 989 €5 926 €4 135 €9 063 €---
1315 289 €5 680 €3 888 €9 609 €---
1415 595 €5 425 €3 634 €10 170 €---
1515 907 €5 162 €3 371 €10 745 €---
1616 225 €4 890 €3 099 €11 335 €---
1716 550 €4 609 €2 818 €11 940 €---
1816 880 €4 319 €2 527 €12 562 €---
1917 218 €4 019 €2 227 €13 199 €---
2017 562 €3 708 €1 917 €13 854 €---
2117 914 €3 388 €1 596 €14 526 €---
2218 272 €3 056 €1 265 €15 215 €---
2318 637 €2 714 €922 €15 923 €---
2419 010 €2 360 €568 €16 650 €---
2519 390 €1 994 €203 €17 396 €---
TOTAL386 139 €169 947 €91 797 €216 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 532 €-6 420 €+8 952 €
2+2 532 €0 €+2 532 €
3+2 532 €+291 €+2 241 €
4+2 532 €+1 549 €+983 €
5+2 532 €+1 683 €+849 €
6+2 532 €+1 820 €+712 €
7+2 532 €+1 960 €+572 €
8+2 532 €+2 104 €+428 €
9+2 532 €+2 252 €+280 €
10+2 532 €+2 404 €+128 €
11+2 532 €+2 559 €-27 €
12+2 532 €+2 719 €-187 €
13+2 532 €+2 883 €-351 €
14+2 532 €+3 051 €-519 €
15+2 532 €+3 223 €-691 €
16+2 532 €+3 400 €-868 €
17+2 532 €+3 582 €-1 050 €
18+2 532 €+3 768 €-1 236 €
19+2 532 €+3 960 €-1 428 €
20+2 532 €+4 156 €-1 624 €
21+2 532 €+4 358 €-1 826 €
22+2 532 €+4 565 €-2 033 €
23+2 532 €+4 777 €-2 245 €
24+2 532 €+4 995 €-2 463 €
25+2 532 €+5 219 €-2 687 €
Total+63 300 €+64 857 €+-1 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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