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Achat duplex

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface75
Coût Total131 840
Loyer Annuel7 663
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 340 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A vendre : Appartement duplex T4 lumineux à Vesoul

NEOLIA vous propose cet agréable appartement duplex de 75m², idéalement situé dans une résidence proche des écoles, commerces.

Perché au dernier étage d'une résidence avec ascenseur, ce bien bénéficie d'une belle luminosité et d'une vue dégagée sur les hauteurs de la ville. La façade et l'isolation extérieure ont été rénovées récemment, assurant confort et efficacité énergétique.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un salon spacieux, d'une cuisine séparée, d'un WC et d'un cellier. À l'étage, vous trouverez un couloir avec un placard de rangement, trois chambres et une salle de bain équipée d'une baignoire.

En option, un garage est disponible à l'achat pour 8 000 €.

Le chauffage est individuel au gaz et les charges mensuelles s'élèvent à environ 110 €. La taxe foncière est d'environ 1 193 € par an.

Aucun frais d'agence à prévoir ! De plus, nous vous offrons les services d'un courtier pour vous aider à obtenir les meilleures conditions de financement.

Pour plus d'informations sur les risques liés à ce bien, consultez le site GEORISQUES. Ne manquez pas cette opportunité !

REF;0276046

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619430, 6.155940
Total : 131 840
Prix d'acquisition : 100 500
Travaux : 23 300
Valeur du bien : 123 800
Frais de notaire : 8 040
Coût estimé : 8 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7663€/an
Fourchette totale : 503€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6032€ - 9734€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 692,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 166,63
Coût de l'assurance :9 888,00
Taxe foncière : 1 193,00€/an
Soit par mois : 99,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage au gaz pour assurer son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du chauffe-eau pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer que le système d'eau chaude est performant.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant peinture et mise à jour des installations.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres, incluant peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 200
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€ = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 600
    Peinture 3 chambres (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Revêtement sol 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 840 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 193 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 765
Revenus locatifs : +7 663
Charges déductibles : -30 765
Résultat foncier Année 1 : -23 103(Déficit de 23 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 703
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 465 €/an
Revenus locatifs : +7 663
Charges déductibles : -7 465
Résultat foncier Années 2+ : 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1702.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 325(65% de 100 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 375 €/an
Calcul : 65 325 € × 3,636% = 2 375
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66330 7694 561-23 10721 400 €1 707 €1 707 €
27 8167 3504 441466--1 241 €
37 9727 2264 318746--495 €
48 1327 0984 1891 034---
58 2946 9654 0571 329---
68 4606 8283 9191 632---
78 6296 6863 7771 944---
88 8026 5383 6302 264---
98 9786 3863 4772 592---
109 1576 2283 3192 930---
119 3416 0643 1553 277---
129 5275 8952 9863 633---
139 7185 7192 8103 999---
149 9125 5372 6294 375---
1510 1115 3492 4414 762---
1610 3135 1542 2465 159---
1710 5194 9522 0445 567---
1810 7294 7431 8355 986---
1910 9444 5271 6186 417---
2011 1634 3031 3946 860---
2111 3864 0711 1627 316---
2211 6143 8309227 784---
2311 8463 5816738 265---
2412 0833 3244158 760---
2512 3253 0571489 268---
TOTAL245 434162 18066 16783 25521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 255
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609-6 420+8 029
2+1 6090+1 609
3+1 6090+1 609
4+1 609+162+1 447
5+1 609+399+1 210
6+1 609+490+1 119
7+1 609+583+1 026
8+1 609+679+930
9+1 609+778+831
10+1 609+879+730
11+1 609+983+626
12+1 609+1 090+519
13+1 609+1 200+409
14+1 609+1 313+296
15+1 609+1 428+181
16+1 609+1 548+61
17+1 609+1 670-61
18+1 609+1 796-187
19+1 609+1 925-316
20+1 609+2 058-449
21+1 609+2 195-586
22+1 609+2 335-726
23+1 609+2 479-870
24+1 609+2 628-1 019
25+1 609+2 780-1 171
Total+40 225+24 976+15 249
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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