Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat duplex

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface75m²
Coût Total131 840€
Loyer Annuel7 663€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 340 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A vendre : Appartement duplex T4 lumineux à Vesoul

NEOLIA vous propose cet agréable appartement duplex de 75m², idéalement situé dans une résidence proche des écoles, commerces.

Perché au dernier étage d'une résidence avec ascenseur, ce bien bénéficie d'une belle luminosité et d'une vue dégagée sur les hauteurs de la ville. La façade et l'isolation extérieure ont été rénovées récemment, assurant confort et efficacité énergétique.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un salon spacieux, d'une cuisine séparée, d'un WC et d'un cellier. À l'étage, vous trouverez un couloir avec un placard de rangement, trois chambres et une salle de bain équipée d'une baignoire.

En option, un garage est disponible à l'achat pour 8 000 €.

Le chauffage est individuel au gaz et les charges mensuelles s'élèvent à environ 110 €. La taxe foncière est d'environ 1 193 € par an.

Aucun frais d'agence à prévoir ! De plus, nous vous offrons les services d'un courtier pour vous aider à obtenir les meilleures conditions de financement.

Pour plus d'informations sur les risques liés à ce bien, consultez le site GEORISQUES. Ne manquez pas cette opportunité !

REF;0276046

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.619430, 6.155940
Total : 131 840€
Prix d'acquisition : 100 500€
Travaux : 23 300€
Valeur du bien : 123 800€
Frais de notaire : 8 040€
Coût estimé : 8 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7663€/an
Fourchette totale : 503€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6032€ - 9734€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 692,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 166,63€
Coût de l'assurance :9 888,00€
Taxe foncière : 1 193,00€/an
Soit par mois : 99,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage au gaz pour assurer son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du chauffe-eau pour garantir son efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer que le système d'eau chaude est performant.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant peinture et mise à jour des installations.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des installations datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres, incluant peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 300 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1600€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€ = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 600€
    Peinture 3 chambres (36 m²): 30€/m² × 36 = 1080€, Revêtement sol 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre: 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 193 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 765 €
Revenus locatifs : +7 663 €
Charges déductibles : -30 765 €
Résultat foncier Année 1 : -23 103 €(Déficit de 23 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 465 €/an
Revenus locatifs : +7 663 €
Charges déductibles : -7 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1702.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 325 €(65% de 100 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 375 €/an
Calcul : 65 325 € × 3,636% = 2 375 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 663 €30 769 €4 561 €-23 107 €21 400 €1 707 €1 707 €
27 816 €7 350 €4 441 €466 €--1 241 €
37 972 €7 226 €4 318 €746 €--495 €
48 132 €7 098 €4 189 €1 034 €---
58 294 €6 965 €4 057 €1 329 €---
68 460 €6 828 €3 919 €1 632 €---
78 629 €6 686 €3 777 €1 944 €---
88 802 €6 538 €3 630 €2 264 €---
98 978 €6 386 €3 477 €2 592 €---
109 157 €6 228 €3 319 €2 930 €---
119 341 €6 064 €3 155 €3 277 €---
129 527 €5 895 €2 986 €3 633 €---
139 718 €5 719 €2 810 €3 999 €---
149 912 €5 537 €2 629 €4 375 €---
1510 111 €5 349 €2 441 €4 762 €---
1610 313 €5 154 €2 246 €5 159 €---
1710 519 €4 952 €2 044 €5 567 €---
1810 729 €4 743 €1 835 €5 986 €---
1910 944 €4 527 €1 618 €6 417 €---
2011 163 €4 303 €1 394 €6 860 €---
2111 386 €4 071 €1 162 €7 316 €---
2211 614 €3 830 €922 €7 784 €---
2311 846 €3 581 €673 €8 265 €---
2412 083 €3 324 €415 €8 760 €---
2512 325 €3 057 €148 €9 268 €---
TOTAL245 434 €162 180 €66 167 €83 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609 €-6 420 €+8 029 €
2+1 609 €0 €+1 609 €
3+1 609 €0 €+1 609 €
4+1 609 €+162 €+1 447 €
5+1 609 €+399 €+1 210 €
6+1 609 €+490 €+1 119 €
7+1 609 €+583 €+1 026 €
8+1 609 €+679 €+930 €
9+1 609 €+778 €+831 €
10+1 609 €+879 €+730 €
11+1 609 €+983 €+626 €
12+1 609 €+1 090 €+519 €
13+1 609 €+1 200 €+409 €
14+1 609 €+1 313 €+296 €
15+1 609 €+1 428 €+181 €
16+1 609 €+1 548 €+61 €
17+1 609 €+1 670 €-61 €
18+1 609 €+1 796 €-187 €
19+1 609 €+1 925 €-316 €
20+1 609 €+2 058 €-449 €
21+1 609 €+2 195 €-586 €
22+1 609 €+2 335 €-726 €
23+1 609 €+2 479 €-870 €
24+1 609 €+2 628 €-1 019 €
25+1 609 €+2 780 €-1 171 €
Total+40 225 €+24 976 €+15 249 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 248 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →