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Appartement

VillePont-Aven (29)
Surface30.25
Coût Total92 700
Loyer Annuel4 991
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-105
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 30.25 m²
Prix au m² : 1 487,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Mandat exclusif

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Ville : Pont-Aven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29930
Coordonnées : 47.856857, -3.759540
Total : 92 700
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 44 100
Valeur du bien : 89 100
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30.25
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 10.77€ - 17.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 416€/mois
Loyer annuel estimé : 4991€/an
Fourchette totale : 326€ - 531€/mois
Fourchette annuelle : 3908€ - 6373€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 694
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :+1 306 (+3.0%)
Marge achat-revente :-49 006€ (-112.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 478,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 116,64
Coût de l'assurance :7 879,50
Taxe foncière : 499,07€/an
Soit par mois : 41,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 415,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 30.25 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 30.25 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100(1 458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 500
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 11500€
  • Eau chaude:6 500
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:13 250
    Rafraîchissement de la cuisine: Cuisine complète: 6000€ + Peinture murs (10 m²): 25€/m² × 10 = 250€ + Main d'œuvre: 750€ = 7000€
  • Chambres:1 850
    Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre: Peinture murs (10 m²): 25€/m² × 10 = 250€ + Parquet flottant (10 m²): 40€/m² × 10 = 400€ + Main d'œuvre: 550€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pont-Aven (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 991 €/an
Calcul : 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 906
Revenus locatifs : +4 991
Charges déductibles : -47 906
Résultat foncier Année 1 : -42 916(Déficit de 42 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 516
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 806 €/an
Revenus locatifs : +4 991
Charges déductibles : -3 806
Résultat foncier Années 2+ : 1 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21515.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 99147 9092 995-42 91921 400 €21 519 €21 519 €
25 0913 7282 9141 362--20 156 €
35 1923 6452 8301 548--18 609 €
45 2963 5582 7441 738--16 871 €
55 4023 4692 6551 933--14 938 €
65 5103 3772 5632 133--12 805 €
75 6203 2822 4672 339--10 466 €
85 7333 1832 3692 550--7 916 €
95 8473 0812 2672 766--5 150 €
105 9642 9762 1622 988--2 162 €
116 0842 8682 0543 216---
126 2052 7561 9413 450---
136 3292 6401 8263 690---
146 4562 5201 7063 936---
156 5852 3961 5824 189---
166 7172 2681 4544 448---
176 8512 1361 3224 715---
186 9882 0001 1864 988---
197 1281 8591 0455 269---
207 2711 7138995 557---
217 4161 5637495 853---
227 5641 4075936 157---
237 7161 2474326 469---
247 8701 0812676 789---
258 027909957 118---
TOTAL159 854107 57343 11752 28121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 281
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 048-6 420+7 468
2+1 0480+1 048
3+1 0480+1 048
4+1 0480+1 048
5+1 0480+1 048
6+1 0480+1 048
7+1 0480+1 048
8+1 0480+1 048
9+1 0480+1 048
10+1 0480+1 048
11+1 048+316+732
12+1 048+1 035+13
13+1 048+1 107-59
14+1 048+1 181-133
15+1 048+1 257-209
16+1 048+1 335-287
17+1 048+1 414-366
18+1 048+1 496-448
19+1 048+1 581-533
20+1 048+1 667-619
21+1 048+1 756-708
22+1 048+1 847-799
23+1 048+1 941-893
24+1 048+2 037-989
25+1 048+2 135-1 087
Total+26 200+15 684+10 516
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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