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Maison 13 pièce(s), SAINT-HILAIRE-LA-TREILLE

VilleSaint-Hilaire-la-Treille (87)
Surface84m²
Coût Total116 362€
Loyer Annuel6 928€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 653,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Jardin

C'est une formidable opportunité d'acquérir deux propriétés mitoyennes, offrant de vastes espaces et un potentiel exceptionnel pour créer une magnifique maison familiale. La première propriété comprend : Un spacieux salon/salle à manger : 6,53 m x 5,54 m Une cuisine/salle de petit-déjeuner : 3,29 m x 3,09 m Une chaufferie : 2,23 m x 3,54 m Une salle d'eau : 1,87 m x 2,16 m Des toilettes séparées : 2 m² Chambre 1 : 2,8 m x 3,49 m Chambre 2 : 2,74 m x 2,66 m Chambre 3 : 1,73 m x 3,5 m La deuxième propriété comprend : Couloir de liaison : 3,06 m x 1,62 Pièce : 2,62 m x 2,06 m Pièce : 3,8 m x 8 m Avec ses proportions idéales et l'avantage supplémentaire d'une propriété attenante, ce bien pourrait constituer un projet passionnant pour ceux qui souhaitent créer une maison familiale spacieuse et de caractère, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement pour répondre à des besoins individuels. À l'extérieur, la maison bénéficie d'un jardin privé à l'arrière et d'un autre jardin plus spacieux, séparé, avec une grange située en face. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Saint-Hilaire-la-Treille
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.250257, 1.313059
Total : 116 362€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 57 070€
Valeur du bien : 111 970€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6928€/an
Fourchette totale : 444€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 5331€ - 9005€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :583,33 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 000 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :+5 900€ (+12.0%)
Marge achat-revente :-67 362€ (-137.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 617,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 773,34€
Coût de l'assurance :10 181,68€
Taxe foncière : 692,84€/an
Soit par mois : 57,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (84 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: surface salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la buanderie avec peinture et nettoyage
Quantité: 1 buanderie (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - buanderie nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 070 €(679 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:5 040€
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€/fenêtre = 10500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces:180€
    Rafraîchissement buanderie: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-la-Treille (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 928 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 045 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 362 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 215 €
Revenus locatifs : +6 928 €
Charges déductibles : -62 215 €
Résultat foncier Année 1 : -55 286 €(Déficit de 55 286 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 886 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 145 €/an
Revenus locatifs : +6 928 €
Charges déductibles : -5 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 784 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33886.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 928 €62 219 €4 049 €-55 290 €21 400 €33 890 €33 890 €
27 067 €5 043 €3 943 €2 024 €--31 866 €
37 208 €4 933 €3 833 €2 275 €--29 591 €
47 352 €4 820 €3 720 €2 533 €--27 059 €
57 499 €4 702 €3 602 €2 797 €--24 261 €
67 649 €4 581 €3 480 €3 069 €--21 193 €
77 802 €4 454 €3 354 €3 348 €--17 845 €
87 959 €4 324 €3 224 €3 635 €--14 210 €
98 118 €4 189 €3 088 €3 929 €--10 281 €
108 280 €4 048 €2 948 €4 232 €--6 049 €
118 446 €3 903 €2 803 €4 542 €--1 507 €
128 615 €3 753 €2 653 €4 862 €---
138 787 €3 597 €2 497 €5 190 €---
148 963 €3 436 €2 336 €5 527 €---
159 142 €3 269 €2 169 €5 873 €---
169 325 €3 096 €1 996 €6 229 €---
179 511 €2 917 €1 817 €6 594 €---
189 701 €2 731 €1 631 €6 970 €---
199 895 €2 539 €1 439 €7 357 €---
2010 093 €2 340 €1 240 €7 754 €---
2110 295 €2 133 €1 033 €8 162 €---
2210 501 €1 920 €820 €8 581 €---
2310 711 €1 698 €598 €9 013 €---
2410 925 €1 469 €369 €9 456 €---
2511 144 €1 232 €132 €9 912 €---
TOTAL221 917 €143 346 €58 773 €78 571 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 571 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 455 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 455 €-6 420 €+7 875 €
2+1 455 €0 €+1 455 €
3+1 455 €0 €+1 455 €
4+1 455 €0 €+1 455 €
5+1 455 €0 €+1 455 €
6+1 455 €0 €+1 455 €
7+1 455 €0 €+1 455 €
8+1 455 €0 €+1 455 €
9+1 455 €0 €+1 455 €
10+1 455 €0 €+1 455 €
11+1 455 €0 €+1 455 €
12+1 455 €+1 458 €-3 €
13+1 455 €+1 557 €-102 €
14+1 455 €+1 658 €-203 €
15+1 455 €+1 762 €-307 €
16+1 455 €+1 869 €-414 €
17+1 455 €+1 978 €-523 €
18+1 455 €+2 091 €-636 €
19+1 455 €+2 207 €-752 €
20+1 455 €+2 326 €-871 €
21+1 455 €+2 449 €-994 €
22+1 455 €+2 574 €-1 119 €
23+1 455 €+2 704 €-1 249 €
24+1 455 €+2 837 €-1 382 €
25+1 455 €+2 974 €-1 519 €
Total+36 375 €+24 023 €+12 352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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