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Appartement à vendre

VilleBonneuil-sur-Marne (94)
Surface215m²
Coût Total667 670€
Loyer Annuel46 182€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 549 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 2 553,49 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 11/09/2026, RDC, Cuisine équipée, Cave, 7 chambres, Entrée séparée, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez cette spacieuse maison familiale d'environ 215 m² habitables, édifiée sur un beau terrain de 600 m², offrant de généreux volumes et un fort potentiel d'aménagement.

La maison se compose de 11 pièces, dont 7 chambres, idéale pour une grande famille, une famille recomposée ou pour ceux qui recherchent de beaux espaces de vie et de travail.

Dès l'entrée, vous serez séduit par un grand hall d'entrée, qui dessert harmonieusement les différents espaces de la maison.

Au rez-de-chaussée Vous trouverez une cuisine aménagée, fonctionnelle et agréable, avec un accès au sous-sol.

Le sous-sol total constitue un véritable atout et offre de nombreuses possibilités d'aménagement et de rangement. Il pourrait notamment permettre la création d'un garde-manger, d'une buanderie, d'un espace de stockage, d'un atelier ou encore d'un espace supplémentaire selon vos besoins.

À l'étage L'étage propose un espace nuit particulièrement généreux avec :

5 chambres 1 bureau, idéal pour le télétravail ou pouvant être aménagé en chambre supplémentaire 2 salles d'eau 1 WC indépendant La configuration de l'étage permet ainsi de préserver l'intimité de chacun tout en offrant de nombreux espaces pour toute la famille.

À découvrir sans tarder ! Lara HAFID -

Ville : Bonneuil-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94380
Coordonnées : 48.771875, 2.477042
Total : 667 670€
Prix d'acquisition : 549 000€
Travaux : 74 750€
Valeur du bien : 623 750€
Frais de notaire : 43 920€
Coût estimé : 43 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 17.90€/m²/mois
Fourchette : 13.54€ - 23.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3848€/mois
Loyer annuel estimé : 46182€/an
Fourchette totale : 2911€ - 5087€/mois
Fourchette annuelle : 34935€ - 61048€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 453,13 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :742 423 €
Prix d'achat :549 000 €
Décote à l'achat :-193 423€ (-26.1%)
Marge achat-revente :74 753€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :667 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 353,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :267,07€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 620,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :338 309,63€
Coût de l'assurance :80 120,40€
Taxe foncière : 4 618,16€/an
Soit par mois : 384,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 848,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 005,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 215 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (état 4/5)
Raison: État 4/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 112 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état mais rafraîchissement recommandé
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - hall d'entrée en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 750 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 300€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 750€
    Isolation combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 112 m² × 85€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneuil-sur-Marne (Île-de-France), coefficient 1.2 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 182 €/an
Calcul : 3 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 667 670 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 205 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 618 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 847 €
Revenus locatifs : +46 182 €
Charges déductibles : -105 847 €
Résultat foncier Année 1 : -59 666 €(Déficit de 59 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 266 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 097 €/an
Revenus locatifs : +46 182 €
Charges déductibles : -31 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38265.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 549 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 850 €(65% de 549 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 976 €/an
Calcul : 356 850 € × 3,636% = 12 976 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 182 €105 869 €23 296 €-59 688 €21 400 €38 288 €38 288 €
247 105 €30 511 €22 689 €16 594 €--21 694 €
348 047 €29 882 €22 059 €18 165 €--3 529 €
449 008 €29 230 €21 407 €19 779 €---
549 988 €28 554 €20 731 €21 434 €---
650 988 €27 854 €20 031 €23 134 €---
752 008 €27 129 €19 306 €24 879 €---
853 048 €26 378 €18 555 €26 670 €---
954 109 €25 600 €17 777 €28 509 €---
1055 191 €24 794 €16 971 €30 397 €---
1156 295 €23 959 €16 136 €32 336 €---
1257 421 €23 095 €15 272 €34 326 €---
1358 569 €22 199 €14 376 €36 370 €---
1459 741 €21 271 €13 448 €38 470 €---
1560 936 €20 310 €12 487 €40 626 €---
1662 154 €19 314 €11 491 €42 840 €---
1763 397 €18 283 €10 460 €45 115 €---
1864 665 €17 214 €9 391 €47 451 €---
1965 959 €16 108 €8 285 €49 851 €---
2067 278 €14 961 €7 138 €52 317 €---
2168 623 €13 774 €5 951 €54 850 €---
2269 996 €12 544 €4 721 €57 452 €---
2371 396 €11 269 €3 446 €60 126 €---
2472 824 €9 949 €2 126 €62 874 €---
2574 280 €8 582 €759 €65 698 €---
TOTAL1 479 209 €608 634 €338 310 €870 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 870 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 698 €-6 420 €+16 118 €
2+9 698 €0 €+9 698 €
3+9 698 €0 €+9 698 €
4+9 698 €+4 875 €+4 823 €
5+9 698 €+6 430 €+3 268 €
6+9 698 €+6 940 €+2 758 €
7+9 698 €+7 464 €+2 234 €
8+9 698 €+8 001 €+1 697 €
9+9 698 €+8 553 €+1 145 €
10+9 698 €+9 119 €+579 €
11+9 698 €+9 701 €-3 €
12+9 698 €+10 298 €-600 €
13+9 698 €+10 911 €-1 213 €
14+9 698 €+11 541 €-1 843 €
15+9 698 €+12 188 €-2 490 €
16+9 698 €+12 852 €-3 154 €
17+9 698 €+13 534 €-3 836 €
18+9 698 €+14 235 €-4 537 €
19+9 698 €+14 955 €-5 257 €
20+9 698 €+15 695 €-5 997 €
21+9 698 €+16 455 €-6 757 €
22+9 698 €+17 236 €-7 538 €
23+9 698 €+18 038 €-8 340 €
24+9 698 €+18 862 €-9 164 €
25+9 698 €+19 709 €-10 011 €
Total+242 450 €+261 173 €+-18 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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