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Appartement ref 87

VilleAire-sur-la-Lys (62)
Surface67m²
Coût Total108 780€
Loyer Annuel9 073€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 358,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Balcon

Vends joli appartement du centre ville au 1 er étage d'un petit immeuble (syndic volontaire). Séjour d'env 32 m², cuisine meublée, 1 chambre, salle d'eau avec douche. Chauffage électrique. Très clair, plein sud.

Ville : Aire-sur-la-Lys
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62120
Coordonnées : 50.641559, 2.391424
Total : 108 780€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 101 500€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9073€/an
Fourchette totale : 611€ - 936€/mois
Fourchette annuelle : 7328€ - 11234€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,67 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 192 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :+7 808€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-25 588€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 595,77€
Coût de l'assurance :9 518,25€
Taxe foncière : 907,34€/an
Soit par mois : 75,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 756,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais vérification nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement du sol nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement de la peinture nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 099 €
Revenus locatifs : +9 073 €
Charges déductibles : -17 099 €
Résultat foncier Année 1 : -8 026 €(Déficit de 8 026 €)
Imputable sur revenu global : 8 026 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 599 €/an
Revenus locatifs : +9 073 €
Charges déductibles : -6 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 474 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 073 €17 103 €3 514 €-8 029 €8 029 €--
29 255 €6 508 €3 420 €2 747 €---
39 440 €6 409 €3 321 €3 030 €---
49 629 €6 308 €3 220 €3 321 €---
59 821 €6 203 €3 115 €3 618 €---
610 018 €6 095 €3 007 €3 923 €---
710 218 €5 983 €2 895 €4 235 €---
810 422 €5 868 €2 780 €4 555 €---
910 631 €5 749 €2 660 €4 882 €---
1010 844 €5 625 €2 537 €5 218 €---
1111 060 €5 498 €2 410 €5 563 €---
1211 282 €5 366 €2 278 €5 915 €---
1311 507 €5 230 €2 142 €6 277 €---
1411 737 €5 090 €2 002 €6 648 €---
1511 972 €4 945 €1 856 €7 028 €---
1612 212 €4 795 €1 706 €7 417 €---
1712 456 €4 640 €1 552 €7 816 €---
1812 705 €4 479 €1 391 €8 225 €---
1912 959 €4 314 €1 226 €8 645 €---
2013 218 €4 143 €1 055 €9 075 €---
2113 483 €3 967 €878 €9 516 €---
2213 752 €3 784 €696 €9 968 €---
2314 027 €3 596 €508 €10 432 €---
2414 308 €3 401 €313 €10 907 €---
2514 594 €3 200 €111 €11 394 €---
TOTAL290 623 €138 297 €50 596 €152 326 €8 029 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 409 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 905 €-2 409 €+4 314 €
2+1 905 €+824 €+1 081 €
3+1 905 €+909 €+996 €
4+1 905 €+996 €+909 €
5+1 905 €+1 085 €+820 €
6+1 905 €+1 177 €+728 €
7+1 905 €+1 270 €+635 €
8+1 905 €+1 366 €+539 €
9+1 905 €+1 465 €+440 €
10+1 905 €+1 565 €+340 €
11+1 905 €+1 669 €+236 €
12+1 905 €+1 775 €+130 €
13+1 905 €+1 883 €+22 €
14+1 905 €+1 994 €-89 €
15+1 905 €+2 108 €-203 €
16+1 905 €+2 225 €-320 €
17+1 905 €+2 345 €-440 €
18+1 905 €+2 468 €-563 €
19+1 905 €+2 593 €-688 €
20+1 905 €+2 723 €-818 €
21+1 905 €+2 855 €-950 €
22+1 905 €+2 990 €-1 085 €
23+1 905 €+3 130 €-1 225 €
24+1 905 €+3 272 €-1 367 €
25+1 905 €+3 418 €-1 513 €
Total+47 625 €+45 698 €+1 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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