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Maison à vendre

VilleGée-Rivière (32)
Surface297m²
Coût Total361 570€
Loyer Annuel25 156€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 297 m²
Prix au m² : 771,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 47 m²), 5 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud-est

Cette superbe maison, riche en caractère, est localisée dans un adorable village gersois.

Elle met à votre disposition au rez-de-chaussée :

Un grand hall qui mène à gauche vers un salon équipé d'une cheminée et une salle à manger d'environ 50 m².

À votre droite, vous trouverez une salle à manger supplémentaire équipée d'une cheminée.

Le rez-de-chaussée comprend un bureau pouvant servir de chambre, une salle d'eau avec WC, ainsi qu'une grande cuisine qui s'ouvre sur une terrasse

Un élégant escalier vous conduit à l'étage supérieur.

Ce bien comprend une mezzanine, quatre chambres dont une suite parentale, ainsi qu'une salle d'eau, une salle de bain et deux toilettes séparées.

Tout sur un jardin clos et arboré comprenant deux dépendances.

Localisée à une dizaine de minutes d'Aire sur L'Adour.

Parfait pour une grande famille ou une résidence secondaire.

Possibilité d'acquérir le bien meublé.

Amoureux d'ancien , ce bien est un vrai coup de coeur . Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Didier DEBONO Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°520 158 858 Greffe de MONT DE MARSAN) (réf. 590896 )

Ville : Gée-Rivière
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32720
Coordonnées : 43.675161, -0.188602
Total : 361 570€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 114 250€
Valeur du bien : 343 250€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 297m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2096€/mois
Loyer annuel estimé : 25156€/an
Fourchette totale : 1722€ - 2551€/mois
Fourchette annuelle : 20668€ - 30617€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,64 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :415 098 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-186 098€ (-44.8%)
Marge achat-revente :53 528€ (12.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :361 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 815,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :144,63€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 960,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 208,19€
Coût de l'assurance :43 388,40€
Taxe foncière : 2 515,55€/an
Soit par mois : 209,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 096,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 170,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 297 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 297 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :114 250 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:44 550€
    Isolation des combles: 297 m² × 150€/m² = 44550€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 500€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gée-Rivière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 78 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 096 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 156 €/an
Calcul : 2 096 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 361 570 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 736 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 114 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 105 €
Revenus locatifs : +25 156 €
Charges déductibles : -131 105 €
Résultat foncier Année 1 : -105 950 €(Déficit de 105 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 84 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 855 €/an
Revenus locatifs : +25 156 €
Charges déductibles : -16 855 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84549.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 156 €131 117 €12 616 €-105 962 €21 400 €84 562 €84 562 €
225 659 €16 538 €12 287 €9 121 €--75 441 €
326 172 €16 197 €11 946 €9 975 €--65 466 €
426 695 €15 844 €11 593 €10 852 €--54 614 €
527 229 €15 478 €11 227 €11 751 €--42 863 €
627 774 €15 099 €10 848 €12 675 €--30 188 €
728 329 €14 706 €10 455 €13 623 €--16 565 €
828 896 €14 299 €10 048 €14 596 €--1 968 €
929 474 €13 878 €9 627 €15 596 €---
1030 063 €13 442 €9 191 €16 621 €---
1130 664 €12 990 €8 739 €17 675 €---
1231 278 €12 521 €8 270 €18 756 €---
1331 903 €12 036 €7 785 €19 867 €---
1432 541 €11 534 €7 283 €21 008 €---
1533 192 €11 013 €6 762 €22 179 €---
1633 856 €10 474 €6 223 €23 382 €---
1734 533 €9 916 €5 664 €24 618 €---
1835 224 €9 337 €5 086 €25 887 €---
1935 928 €8 738 €4 487 €27 191 €---
2036 647 €8 117 €3 866 €28 530 €---
2137 380 €7 474 €3 223 €29 906 €---
2238 127 €6 807 €2 556 €31 320 €---
2338 890 €6 117 €1 866 €32 772 €---
2439 668 €5 403 €1 151 €34 265 €---
2540 461 €4 662 €411 €35 799 €---
TOTAL805 738 €403 735 €183 208 €402 003 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 402 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 283 €-6 420 €+11 703 €
2+5 283 €0 €+5 283 €
3+5 283 €0 €+5 283 €
4+5 283 €0 €+5 283 €
5+5 283 €0 €+5 283 €
6+5 283 €0 €+5 283 €
7+5 283 €0 €+5 283 €
8+5 283 €0 €+5 283 €
9+5 283 €+4 088 €+1 195 €
10+5 283 €+4 986 €+297 €
11+5 283 €+5 302 €-19 €
12+5 283 €+5 627 €-344 €
13+5 283 €+5 960 €-677 €
14+5 283 €+6 302 €-1 019 €
15+5 283 €+6 654 €-1 371 €
16+5 283 €+7 015 €-1 732 €
17+5 283 €+7 385 €-2 102 €
18+5 283 €+7 766 €-2 483 €
19+5 283 €+8 157 €-2 874 €
20+5 283 €+8 559 €-3 276 €
21+5 283 €+8 972 €-3 689 €
22+5 283 €+9 396 €-4 113 €
23+5 283 €+9 832 €-4 549 €
24+5 283 €+10 280 €-4 997 €
25+5 283 €+10 740 €-5 457 €
Total+132 075 €+120 601 €+11 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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