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Maison 9 pièces 405 m²

VilleRabastens (81)
Surface405m²
Coût Total557 400€
Loyer Annuel47 324€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+569€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 380 000 €
Surface : 405 m²
Prix au m² : 938,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 405 m²

Dans la campagne de Rabastens, venez découvrir cette magnifique maison de maître composée d'un superbe hall d'entrée, d'une salle à manger, de deux salons, d'une agréable cuisine, d'une salle d'eau et d'une salle de bains. Côté nuit, vous disposez de six belles chambres allant de 24m² à 31m². Des combles aménageables de plus de 130 m², une magnifique cave voûtée ainsi que des dépendances viennent compléter ce bien. Le tout sur une agréable parcelle d'environ 10 628 m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ce bien vous est proposé par votre agence Laforêt à Lisle-sur-Tarn [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées]

Surface : 405 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/02/2026

Consommation énergie primaire : 192 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 184 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 9 684 € et 13 103 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Rabastens
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81800
Coordonnées : 43.835110, 1.689178
Total : 557 400€
Prix d'acquisition : 380 000€
Travaux : 147 000€
Valeur du bien : 527 000€
Frais de notaire : 30 400€
Coût estimé : 30 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 405m²
Loyer prédit : 9.74€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 3944€/mois
Loyer annuel estimé : 47324€/an
Fourchette totale : 3109€ - 5003€/mois
Fourchette annuelle : 37303€ - 60037€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 401,69 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :972 684 €
Prix d'achat :380 000 €
Décote à l'achat :-592 684€ (-60.9%)
Marge achat-revente :415 284€ (42.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :557 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 775,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :204,38€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 2 979,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :275 265,31€
Coût de l'assurance :61 314,00€
Taxe foncière : 4 732,38€/an
Soit par mois : 394,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 943,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 374,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :569,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 405 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 405 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 6 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 180 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des salons avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 salons (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - salons nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 405 m²
Raison: Normes de sécurité et confort
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 405 m²
Raison: Normes de sécurité et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :147 000 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:16 200€
    Isolation combles perdus: 405 m² × 40€/m² = 16200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:75 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1200€/fenêtre = 60000€, Main d'œuvre: 15000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:14 400€
    Rénovation chambres: 180 m² × 80€/m² = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:4 200€
    Rafraîchissement salons: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:8 100€
    Mise aux normes plomberie: 405 m² × 20€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:8 100€
    Mise aux normes électricité: 405 m² × 20€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rabastens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 103 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 324 €/an
Calcul : 3 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 557 400 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 453 €/an
Calcul : 204 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 147 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 173 172 €
Revenus locatifs : +47 324 €
Charges déductibles : -173 172 €
Résultat foncier Année 1 : -125 849 €(Déficit de 125 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 104 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 172 €/an
Revenus locatifs : +47 324 €
Charges déductibles : -26 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 104448.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 380 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 247 000 €(65% de 380 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 982 €/an
Calcul : 247 000 € × 3,636% = 8 982 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 324 €173 191 €19 006 €-125 867 €21 400 €104 467 €104 467 €
248 270 €25 689 €18 504 €22 581 €--81 886 €
349 236 €25 170 €17 985 €24 065 €--57 820 €
450 220 €24 633 €17 448 €25 587 €--32 233 €
551 225 €24 078 €16 893 €27 147 €--5 086 €
652 249 €23 502 €16 317 €28 747 €---
753 294 €22 907 €15 722 €30 388 €---
854 360 €22 290 €15 105 €32 070 €---
955 447 €21 652 €14 467 €33 795 €---
1056 556 €20 992 €13 807 €35 564 €---
1157 687 €20 309 €13 124 €37 379 €---
1258 841 €19 601 €12 416 €39 240 €---
1360 018 €18 869 €11 684 €41 149 €---
1461 218 €18 111 €10 926 €43 107 €---
1562 443 €17 327 €10 142 €45 116 €---
1663 692 €16 515 €9 330 €47 177 €---
1764 965 €15 674 €8 489 €49 291 €---
1866 265 €14 804 €7 619 €51 460 €---
1967 590 €13 904 €6 719 €53 686 €---
2068 942 €12 972 €5 787 €55 970 €---
2170 321 €12 008 €4 823 €58 313 €---
2271 727 €11 009 €3 824 €60 718 €---
2373 162 €9 976 €2 791 €63 186 €---
2474 625 €8 906 €1 721 €65 719 €---
2576 117 €7 799 €614 €68 318 €---
TOTAL1 515 796 €601 889 €275 265 €913 907 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 913 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 938 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 938 €-6 420 €+16 358 €
2+9 938 €0 €+9 938 €
3+9 938 €0 €+9 938 €
4+9 938 €0 €+9 938 €
5+9 938 €0 €+9 938 €
6+9 938 €+7 098 €+2 840 €
7+9 938 €+9 116 €+822 €
8+9 938 €+9 621 €+317 €
9+9 938 €+10 138 €-200 €
10+9 938 €+10 669 €-731 €
11+9 938 €+11 214 €-1 276 €
12+9 938 €+11 772 €-1 834 €
13+9 938 €+12 345 €-2 407 €
14+9 938 €+12 932 €-2 994 €
15+9 938 €+13 535 €-3 597 €
16+9 938 €+14 153 €-4 215 €
17+9 938 €+14 787 €-4 849 €
18+9 938 €+15 438 €-5 500 €
19+9 938 €+16 106 €-6 168 €
20+9 938 €+16 791 €-6 853 €
21+9 938 €+17 494 €-7 556 €
22+9 938 €+18 215 €-8 277 €
23+9 938 €+18 956 €-9 018 €
24+9 938 €+19 716 €-9 778 €
25+9 938 €+20 495 €-10 557 €
Total+248 450 €+274 172 €+-25 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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