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Maison à vendre Combles-en-Barrois

VilleCombles-en-Barrois (55)
Surface231m²
Coût Total210 120€
Loyer Annuel19 293€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois+332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 506,49 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 231 m², 7 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 garage, 1 étage, Cuisine équipée

Bryan Rostant vous propose cette maison de ville. Dans un village convoité, classé parmi les meilleurs villages où il fait bon vivre, venez découvrir cette maison de caractère offrant de très beaux volumes. Il ne reste plus qu'à la mettre à votre goût pour en faire votre cocon idéal. Une maison spacieuse et fonctionnelle : - Rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine aménagée, une grande salle à manger, une chambre, une buanderie, une chaufferie, une salle d'eau et deux WC. - À l'étage : un dégagement, un grand séjour, quatre chambres, une salle d'eau et un WC. Des atouts supplémentaires pour un confort optimal : - Un très grand garage double avec atelier, idéal pour du stockage ou pour les bricoleurs. - Une cuisine d'été, parfaite pour profiter des beaux jours et recevoir famille et amis. - Un jardin avec un atelier sécurisé, offrant un bel espace extérieur. Cette maison est une opportunité rare sur le secteur, alliant charme, espace et potentiel d'aménagement. Ne manquez pas cette occasion ! Contactez-nous dès maintenant pour une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3340.00 et 4600.00 .

Votre conseiller We Invest France : Bryan Rostant Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 879 495 463 BAR LE DUC.

Ville : Combles-en-Barrois
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.750322, 5.118438
Total : 210 120€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 83 760€
Valeur du bien : 200 760€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1608€/mois
Loyer annuel estimé : 19293€/an
Fourchette totale : 1242€ - 2081€/mois
Fourchette annuelle : 14904€ - 24974€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 394,12 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :322 042 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-205 042€ (-63.7%)
Marge achat-revente :111 922€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 115,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 129,62€
Coût de l'assurance :18 385,50€
Taxe foncière : 1 929,28€/an
Soit par mois : 160,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 607,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :331,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 760 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 860€
    Isolation toiture/combles: 231 m² × 60€/m² = 13860€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:26 100€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 900€ = 26100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Combles-en-Barrois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 293 €/an
Calcul : 1 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 120 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 728 €
Revenus locatifs : +19 293 €
Charges déductibles : -93 728 €
Résultat foncier Année 1 : -74 436 €(Déficit de 74 436 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 036 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 968 €/an
Revenus locatifs : +19 293 €
Charges déductibles : -9 968 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 324 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53035.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 293 €93 735 €7 311 €-74 443 €21 400 €53 043 €53 043 €
219 679 €9 784 €7 120 €9 894 €--43 148 €
320 072 €9 586 €6 922 €10 486 €--32 663 €
420 474 €9 382 €6 717 €11 092 €--21 571 €
520 883 €9 169 €6 505 €11 714 €--9 857 €
621 301 €8 949 €6 285 €12 351 €---
721 727 €8 722 €6 057 €13 005 €---
822 161 €8 486 €5 821 €13 675 €---
922 605 €8 242 €5 577 €14 363 €---
1023 057 €7 989 €5 324 €15 068 €---
1123 518 €7 727 €5 062 €15 791 €---
1223 988 €7 455 €4 790 €16 533 €---
1324 468 €7 174 €4 509 €17 294 €---
1424 957 €6 883 €4 218 €18 075 €---
1525 456 €6 581 €3 916 €18 875 €---
1625 966 €6 269 €3 604 €19 697 €---
1726 485 €5 945 €3 280 €20 540 €---
1827 015 €5 610 €2 945 €21 405 €---
1927 555 €5 263 €2 598 €22 292 €---
2028 106 €4 903 €2 238 €23 203 €---
2128 668 €4 531 €1 866 €24 137 €---
2229 241 €4 145 €1 480 €25 097 €---
2329 826 €3 745 €1 080 €26 081 €---
2430 423 €3 331 €667 €27 091 €---
2531 031 €2 903 €238 €28 129 €---
TOTAL617 953 €256 507 €106 130 €361 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 361 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 293 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 051 €-6 420 €+10 471 €
2+4 051 €0 €+4 051 €
3+4 051 €0 €+4 051 €
4+4 051 €0 €+4 051 €
5+4 051 €0 €+4 051 €
6+4 051 €+748 €+3 303 €
7+4 051 €+3 902 €+149 €
8+4 051 €+4 103 €-52 €
9+4 051 €+4 309 €-258 €
10+4 051 €+4 520 €-469 €
11+4 051 €+4 737 €-686 €
12+4 051 €+4 960 €-909 €
13+4 051 €+5 188 €-1 137 €
14+4 051 €+5 422 €-1 371 €
15+4 051 €+5 663 €-1 612 €
16+4 051 €+5 909 €-1 858 €
17+4 051 €+6 162 €-2 111 €
18+4 051 €+6 421 €-2 370 €
19+4 051 €+6 688 €-2 637 €
20+4 051 €+6 961 €-2 910 €
21+4 051 €+7 241 €-3 190 €
22+4 051 €+7 529 €-3 478 €
23+4 051 €+7 824 €-3 773 €
24+4 051 €+8 127 €-4 076 €
25+4 051 €+8 439 €-4 388 €
Total+101 275 €+108 434 €+-7 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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