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Maison à vendre

VilleLamorville (55)
Surface255.65m²
Coût Total259 939€
Loyer Annuel22 454€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 255.65 m²
Prix au m² : 625,86 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, 6 chambres, Jardin, calme, Pas de cave, Non meublé

iad France - Anne-Sophie Noel vous propose: Grande Maison Familiale à SPADA – 6 Chambres, Jardin et Potentiel Exceptionnel !

À seulement quelques minutes de Lamorville, découvrez cette belle demeure de 255 m² habitables, idéale pour une grande famille ou un projet de maison d'hôtes. Nichée dans un environnement calme et verdoyant, cette maison allie confort, espace et potentiel d'aménagement.

Caractéristiques principales :

6 chambres spacieuses + 1 bureau

Grand salon/séjour lumineux, parfait pour les moments en famille

Cuisine d'été et buanderie fonctionnelle

Grenier de 75 m² aménageable selon vos envies : salle de jeux, suite parentale, atelier..

Jardin généreux, idéal pour les enfants, les repas en extérieur ou un futur potager

Chauffage au fuel – Assainissement individuel conforme Aucun travaux à prévoir pour un éventuel raccordement au collectif.

Située à SPADA, cette propriété rare combine quiétude rurale et proximité des commodités. Un lieu de vie chaleureux, prêt à accueillir vos projets.

Un bien rare à visiter sans tarder ! Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cette maison !!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Anne-Sophie Noel mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BAR LE DUC CEDEX sous le numéro 922553052, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Lamorville
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55300
Coordonnées : 48.943932, 5.552267
Total : 259 939€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 87 139€
Valeur du bien : 247 139€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255.65m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1871€/mois
Loyer annuel estimé : 22454€/an
Fourchette totale : 1488€ - 2353€/mois
Fourchette annuelle : 17855€ - 28238€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :862,07 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :220 388 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-60 388€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-39 551€ (-17.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 939€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 305,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :103,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 409,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 711,58€
Coût de l'assurance :31 192,68€
Taxe foncière : 2 245,42€/an
Soit par mois : 187,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 871,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 596,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :274,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255.65 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 255.65 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles de cuisine si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 139 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 339€
    Isolation toiture/combles: 255.65 m² × 60€/m² = 15339€, Main d'œuvre: 0€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:32 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:9 000€
    Parquet flottant: 90 m² × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lamorville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 339€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 454 €/an
Calcul : 1 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 061 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 939 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 248 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 139 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 693 €
Revenus locatifs : +22 454 €
Charges déductibles : -99 693 €
Résultat foncier Année 1 : -77 239 €(Déficit de 77 239 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 839 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 554 €/an
Revenus locatifs : +22 454 €
Charges déductibles : -12 554 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 900 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55839.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 454 €99 702 €9 070 €-77 248 €21 400 €55 848 €55 848 €
222 903 €12 326 €8 833 €10 577 €--45 271 €
323 361 €12 081 €8 588 €11 280 €--33 991 €
423 829 €11 827 €8 334 €12 001 €--21 989 €
524 305 €11 564 €8 071 €12 741 €--9 248 €
624 791 €11 292 €7 799 €13 500 €---
725 287 €11 009 €7 516 €14 278 €---
825 793 €10 717 €7 224 €15 076 €---
926 309 €10 414 €6 921 €15 894 €---
1026 835 €10 100 €6 607 €16 734 €---
1127 371 €9 775 €6 282 €17 596 €---
1227 919 €9 439 €5 946 €18 480 €---
1328 477 €9 090 €5 597 €19 387 €---
1429 047 €8 729 €5 236 €20 318 €---
1529 628 €8 355 €4 861 €21 273 €---
1630 220 €7 967 €4 474 €22 253 €---
1730 825 €7 565 €4 072 €23 259 €---
1831 441 €7 149 €3 656 €24 292 €---
1932 070 €6 719 €3 225 €25 352 €---
2032 711 €6 272 €2 779 €26 439 €---
2133 366 €5 810 €2 317 €27 556 €---
2234 033 €5 331 €1 838 €28 702 €---
2334 714 €4 835 €1 342 €29 879 €---
2435 408 €4 321 €828 €31 087 €---
2536 116 €3 789 €295 €32 328 €---
TOTAL719 214 €306 179 €131 712 €413 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 413 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 454 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 715 €-6 420 €+11 135 €
2+4 715 €0 €+4 715 €
3+4 715 €0 €+4 715 €
4+4 715 €0 €+4 715 €
5+4 715 €0 €+4 715 €
6+4 715 €+1 275 €+3 440 €
7+4 715 €+4 283 €+432 €
8+4 715 €+4 523 €+192 €
9+4 715 €+4 768 €-53 €
10+4 715 €+5 020 €-305 €
11+4 715 €+5 279 €-564 €
12+4 715 €+5 544 €-829 €
13+4 715 €+5 816 €-1 101 €
14+4 715 €+6 095 €-1 380 €
15+4 715 €+6 382 €-1 667 €
16+4 715 €+6 676 €-1 961 €
17+4 715 €+6 978 €-2 263 €
18+4 715 €+7 288 €-2 573 €
19+4 715 €+7 605 €-2 890 €
20+4 715 €+7 932 €-3 217 €
21+4 715 €+8 267 €-3 552 €
22+4 715 €+8 611 €-3 896 €
23+4 715 €+8 964 €-4 249 €
24+4 715 €+9 326 €-4 611 €
25+4 715 €+9 698 €-4 983 €
Total+117 875 €+123 910 €+-6 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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