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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleÉcouché (61)
Surface105m²
Coût Total149 800€
Loyer Annuel9 452€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 914,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 105 m², Bâtiment de 2 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 30 m², Jardin, Terrain de 3157 m², Calme, Etat : bon

L'agence LAIR immobilier d'Ecouché les vallées vous propose à la vente une maison au calme et sans vis à vis à 5mn d'Ecouché ET 10 mn d'Argentan. Au rez-de-chaussée, une pièce à vivre, une salle d'eau, un wc, une buanderie et un garage double. Au 1er, une cuisine/salle à manger, une chambre, un salon-séjour, un WC. Le tout sur un terrain de 3157 m2 avec plusieurs dépendances. Pour plus de renseignements, merci de nous contacter

Ville : Écouché
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61150
Coordonnées : 48.718150, -0.091870
Total : 149 800€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 46 120€
Valeur du bien : 142 120€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9452€/an
Fourchette totale : 653€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7837€ - 11400€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :737,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 782,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 342,40€
Coût de l'assurance :13 482,00€
Taxe foncière : 945,19€/an
Soit par mois : 78,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 120 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 620€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 44€/m² = 4620€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (moyenne incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (moyenne incluant tous les travaux)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (moyenne incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (moyenne incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Écouché (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 544 €
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -52 544 €
Résultat foncier Année 1 : -43 092 €(Déficit de 43 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 424 €/an
Revenus locatifs : +9 452 €
Charges déductibles : -6 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21691.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 452 €52 548 €4 944 €-43 097 €21 400 €21 697 €21 697 €
29 641 €6 296 €4 812 €3 345 €--18 352 €
39 834 €6 159 €4 675 €3 674 €--14 677 €
410 030 €6 018 €4 533 €4 013 €--10 665 €
510 231 €5 872 €4 387 €4 359 €--6 305 €
610 436 €5 720 €4 236 €4 715 €--1 590 €
710 644 €5 564 €4 080 €5 080 €---
810 857 €5 402 €3 918 €5 455 €---
911 074 €5 235 €3 751 €5 839 €---
1011 296 €5 062 €3 578 €6 233 €---
1111 522 €4 884 €3 399 €6 638 €---
1211 752 €4 699 €3 215 €7 053 €---
1311 987 €4 508 €3 024 €7 479 €---
1412 227 €4 311 €2 826 €7 916 €---
1512 472 €4 106 €2 622 €8 365 €---
1612 721 €3 895 €2 411 €8 826 €---
1712 975 €3 677 €2 193 €9 298 €---
1813 235 €3 451 €1 967 €9 783 €---
1913 500 €3 218 €1 734 €10 281 €---
2013 770 €2 977 €1 492 €10 793 €---
2114 045 €2 728 €1 243 €11 317 €---
2214 326 €2 470 €985 €11 856 €---
2314 612 €2 203 €719 €12 409 €---
2414 905 €1 927 €443 €12 977 €---
2515 203 €1 642 €158 €13 560 €---
TOTAL302 746 €154 574 €71 342 €148 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 985 €-6 420 €+8 405 €
2+1 985 €0 €+1 985 €
3+1 985 €0 €+1 985 €
4+1 985 €0 €+1 985 €
5+1 985 €0 €+1 985 €
6+1 985 €0 €+1 985 €
7+1 985 €+1 047 €+938 €
8+1 985 €+1 636 €+349 €
9+1 985 €+1 752 €+233 €
10+1 985 €+1 870 €+115 €
11+1 985 €+1 991 €-6 €
12+1 985 €+2 116 €-131 €
13+1 985 €+2 244 €-259 €
14+1 985 €+2 375 €-390 €
15+1 985 €+2 510 €-525 €
16+1 985 €+2 648 €-663 €
17+1 985 €+2 789 €-804 €
18+1 985 €+2 935 €-950 €
19+1 985 €+3 084 €-1 099 €
20+1 985 €+3 238 €-1 253 €
21+1 985 €+3 395 €-1 410 €
22+1 985 €+3 557 €-1 572 €
23+1 985 €+3 723 €-1 738 €
24+1 985 €+3 893 €-1 908 €
25+1 985 €+4 068 €-2 083 €
Total+49 625 €+44 452 €+5 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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