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T3 - Investissement locatif clés en main

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface52
Coût Total148 460
Loyer Annuel7 451
Rentabilité5.02%
Cashflow/mois-216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 826,92 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6

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⏱️ Gain de temps maximal, rentabilité optimisée. Budget global maîtrisé – Pas de mauvaises surprises Rentabilité cible : Supérieure à 4% nette

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Le projet se décompose comme suit : Prix de l'appartement : 95 000€ Budget travaux : 36000€ Budget décoration et ameublement : 7000€

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.176434, 5.730473
Total : 148 460
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 45 860
Valeur du bien : 140 860
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7451€/an
Fourchette totale : 484€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5806€ - 9562€/an
Rentabilité brute :5.02%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 940,86
Coût de l'assurance :12 990,25
Taxe foncière : 745,08€/an
Soit par mois : 62,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 620,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 836,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiellement gain d'une classe énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des travaux importants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite des travaux importants
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - une chambre en très mauvais état nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 860(882 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:7 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 840€
  • Chambres - Peinture:1 260
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€, Main d'œuvre: 420€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 460 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 860
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 034
Revenus locatifs : +7 451
Charges déductibles : -52 034
Résultat foncier Année 1 : -44 584(Déficit de 44 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 184
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 174 €/an
Revenus locatifs : +7 451
Charges déductibles : -6 174
Résultat foncier Années 2+ : 1 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23183.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 45152 0394 914-44 58821 400 €23 188 €23 188 €
27 6006 0484 7831 552--21 636 €
37 7525 9124 6471 840--19 797 €
47 9075 7724 5072 135--17 661 €
58 0655 6264 3622 439--15 223 €
68 2265 4764 2112 750--12 472 €
78 3915 3214 0563 070--9 402 €
88 5595 1603 8963 398--6 004 €
98 7304 9943 7303 736--2 268 €
108 9044 8233 5584 082---
119 0824 6453 3804 437---
129 2644 4613 1974 803---
139 4494 2723 0075 178---
149 6384 0752 8115 563---
159 8313 8722 6085 959---
1610 0283 6632 3986 365---
1710 2283 4462 1816 783---
1810 4333 2211 9577 212---
1910 6422 9891 7257 652---
2010 8542 7491 4858 105---
2111 0712 5011 2378 570---
2211 2932 2459809 048---
2311 5191 9807159 539---
2411 7491 70544110 044---
2511 9841 42215710 562---
TOTAL238 651148 41870 94190 23321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 233
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565-6 420+7 985
2+1 5650+1 565
3+1 5650+1 565
4+1 5650+1 565
5+1 5650+1 565
6+1 5650+1 565
7+1 5650+1 565
8+1 5650+1 565
9+1 5650+1 565
10+1 565+544+1 021
11+1 565+1 331+234
12+1 565+1 441+124
13+1 565+1 553+12
14+1 565+1 669-104
15+1 565+1 788-223
16+1 565+1 910-345
17+1 565+2 035-470
18+1 565+2 163-598
19+1 565+2 296-731
20+1 565+2 431-866
21+1 565+2 571-1 006
22+1 565+2 714-1 149
23+1 565+2 862-1 297
24+1 565+3 013-1 448
25+1 565+3 169-1 604
Total+39 125+27 070+12 055
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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