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Achat studio

Bien expiré
VilleVierzon (18)
Surface25.18m²
Coût Total58 720€
Loyer Annuel3 179€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 24 000 €
Surface : 25.18 m²
Prix au m² : 953,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 25.18 m², Bâtiment de 4 étages, 1 Pièce, Année de construction 1977, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, Rangements, Cuisine coin cuisine, Une entrée, 1 Parking, Travaux

Ce studio se trouvant dans une copropriété de 25 lots, au 4ème étage avec ascenseur, se compose de la façon suivante :

Entrée avec placard de rangement, kitchenette ouverte sur la pièce principale, salle de bain avec WC. Ce studio possède également sa place de parking privative. Ce bien a besoin d'une rénovation dans son entièreté, sans gros œuvre.

Prestations :

  • Menuiseries : Bois - Double vitrage (à changer)
  • Chauffage : Électrique
  • Isolation : DPE en D
  • Electricité : Quelques anomalies mineures
  • Assainissement : Tout à l'égout
  • Charges de copro : 174 euros/Trimestre soit 696 euros annuel. Pas de procédure en cours
  • Taxe foncière : 680 euros

Cette annonce référence 319171 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NICOLAS LECOR (EI) immatriculé au RSAC de BOURGES (18000) sous le numéro 83383886500024.

Prix du bien : 24 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 697,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/10/2025 Score DPE : 265 kWhEP/m²/an Score GES : 10 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 680.00 euros et 980.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.235450, 2.061820
Total : 58 720€
Prix d'acquisition : 24 000€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 56 800€
Frais de notaire : 1 920€
Coût estimé : 1 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 25.18m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 265€/mois
Loyer annuel estimé : 3179€/an
Fourchette totale : 209€ - 336€/mois
Fourchette annuelle : 2502€ - 4038€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :58 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :286,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :16,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 303,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 218,71€
Coût de l'assurance :4 991,20€
Taxe foncière : 680,00€/an
Soit par mois : 56,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 58,00€/mois
Soit par an : 696,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 264,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 417,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 25 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain (environ 1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la pièce principale
Quantité: 1 pièce (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité, y compris le tableau électrique et les prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Anomalies mineures détectées - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(1 303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 600€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 800€ = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 179 €/an
Calcul : 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 889 €/an
Base de calcul : Emprunt de 58 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 680 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 265 €
Revenus locatifs : +3 179 €
Charges déductibles : -36 265 €
Résultat foncier Année 1 : -33 086 €(Déficit de 33 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 465 €/an
Revenus locatifs : +3 179 €
Charges déductibles : -3 465 €
Résultat foncier Années 2+ : -286 €/an(Déficit de 286 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11686.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 24 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 15 600 €(65% de 24 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 567 €/an
Calcul : 15 600 € × 3,636% = 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 179 €36 267 €1 891 €-33 088 €21 400 €11 688 €11 688 €
23 242 €3 416 €1 840 €-173 €173 €-11 688 €
33 307 €3 363 €1 787 €-56 €56 €-11 688 €
43 373 €3 308 €1 733 €65 €--11 623 €
53 441 €3 252 €1 676 €189 €--11 434 €
63 510 €3 194 €1 618 €316 €--11 118 €
73 580 €3 133 €1 558 €446 €--10 671 €
83 651 €3 071 €1 496 €580 €--10 091 €
93 725 €3 007 €1 431 €718 €--9 374 €
103 799 €2 941 €1 365 €858 €--8 515 €
113 875 €2 872 €1 296 €1 003 €--7 512 €
123 952 €2 801 €1 225 €1 151 €---
134 032 €2 728 €1 152 €1 304 €---
144 112 €2 652 €1 077 €1 460 €---
154 194 €2 574 €998 €1 620 €---
164 278 €2 493 €918 €1 785 €---
174 364 €2 410 €834 €1 954 €---
184 451 €2 324 €748 €2 127 €---
194 540 €2 235 €659 €2 305 €---
204 631 €2 143 €567 €2 488 €---
214 724 €2 048 €472 €2 676 €---
224 818 €1 950 €374 €2 868 €---
234 914 €1 849 €273 €3 066 €---
245 013 €1 744 €168 €3 269 €---
255 113 €1 636 €60 €3 477 €---
TOTAL101 819 €99 410 €27 219 €2 409 €21 629 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 489 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 409 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+668 €-6 420 €+7 088 €
2+668 €-52 €+720 €
3+668 €-17 €+685 €
4+668 €0 €+668 €
5+668 €0 €+668 €
6+668 €0 €+668 €
7+668 €0 €+668 €
8+668 €0 €+668 €
9+668 €0 €+668 €
10+668 €0 €+668 €
11+668 €0 €+668 €
12+668 €+345 €+323 €
13+668 €+391 €+277 €
14+668 €+438 €+230 €
15+668 €+486 €+182 €
16+668 €+535 €+133 €
17+668 €+586 €+82 €
18+668 €+638 €+30 €
19+668 €+692 €-24 €
20+668 €+746 €-78 €
21+668 €+803 €-135 €
22+668 €+860 €-192 €
23+668 €+920 €-252 €
24+668 €+981 €-313 €
25+668 €+1 043 €-375 €
Total+16 700 €+2 976 €+13 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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