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Appartement à vendre

VillePau (64)
Surface54
Coût Total114 970
Loyer Annuel9 011
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 648,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Salle de bain, 1 chambre, Balcon, Gardien, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. EXCLUSIVITE - Vente en Direct par le Propriétaire - Sans Honoraires - Secteur Saint-Cricq. Dans une résidence de 1980 sécurisée avec ascenseur située au 11 Avenue des Etats-Unis, appartement 2 pièces de 53.6 m² situé au 5ème étage, et comprenant : Entrée avec placards, cuisine, séjour ouvrant sur balcon (Sud), une chambre, salle de bains, WC. Possibilité parking en sus. Chauffage individuel Gaz. FRAIS DE NOTAIRE REDUITS. GARANTIES DE RACHAT ET RELOGEMENT OFFERTES. Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Les offres d'achat seront départagées selon les critères règlementaires de la vente HLM. Nombre de lots dans la copropriété : 116. Quote-part de charges de copropriété: 1020 euros par an soit 85 euros/mois. Le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet de procédures. Référence à rappeler lors de nos échanges : 514B - 032485 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 514B - 032485 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.299735, -0.360356
Total : 114 970
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 18 850
Valeur du bien : 107 850
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 13.91€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9011€/an
Fourchette totale : 613€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7358€ - 11034€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,26 €/m²
Basé sur :1100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 146
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-22 146 (-19.9%)
Marge achat-revente :-3 824€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 255,51
Coût de l'assurance :10 059,88
Taxe foncière : 901,07€/an
Soit par mois : 75,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage existant, pas de travaux obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris placards, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement cosmétique, y compris peinture et petits travaux
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 850(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 970 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 181
Revenus locatifs : +9 011
Charges déductibles : -25 181
Résultat foncier Année 1 : -16 171(Déficit de 16 171 €)
Imputable sur revenu global : 16 171
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 331 €/an
Revenus locatifs : +9 011
Charges déductibles : -6 331
Résultat foncier Années 2+ : 2 679 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 01125 1854 012-16 17416 174 €--
29 1916 2303 9072 961---
39 3756 1223 7983 253---
49 5626 0103 6863 553---
59 7535 8933 5703 860---
69 9495 7733 4494 176---
710 1485 6483 3244 500---
810 3505 5193 1954 832---
910 5575 3853 0615 173---
1010 7695 2462 9225 523---
1110 9845 1022 7795 882---
1211 2044 9532 6306 250---
1311 4284 7992 4756 629---
1411 6564 6392 3167 017---
1511 8894 4742 1507 416---
1612 1274 3021 9797 825---
1712 3704 1251 8018 245---
1812 6173 9411 6178 677---
1912 8703 7501 4279 119---
2013 1273 5531 2299 574---
2113 3893 3481 02510 041---
2213 6573 13681310 521---
2313 9302 91759311 013---
2414 2092 69036611 519---
2514 4932 45413112 039---
TOTAL288 616135 19258 256153 42316 174Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 852
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 423
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892-4 852+6 744
2+1 892+888+1 004
3+1 892+976+916
4+1 892+1 066+826
5+1 892+1 158+734
6+1 892+1 253+639
7+1 892+1 350+542
8+1 892+1 450+442
9+1 892+1 552+340
10+1 892+1 657+235
11+1 892+1 765+127
12+1 892+1 875+17
13+1 892+1 989-97
14+1 892+2 105-213
15+1 892+2 225-333
16+1 892+2 348-456
17+1 892+2 474-582
18+1 892+2 603-711
19+1 892+2 736-844
20+1 892+2 872-980
21+1 892+3 012-1 120
22+1 892+3 156-1 264
23+1 892+3 304-1 412
24+1 892+3 456-1 564
25+1 892+3 612-1 720
Total+47 300+46 027+1 273
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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