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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePau (64)
Surface54m²
Coût Total114 970€
Loyer Annuel9 011€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 648,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Salle de bain, 1 chambre, Balcon, Gardien, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. EXCLUSIVITE - Vente en Direct par le Propriétaire - Sans Honoraires - Secteur Saint-Cricq. Dans une résidence de 1980 sécurisée avec ascenseur située au 11 Avenue des Etats-Unis, appartement 2 pièces de 53.6 m² situé au 5ème étage, et comprenant : Entrée avec placards, cuisine, séjour ouvrant sur balcon (Sud), une chambre, salle de bains, WC. Possibilité parking en sus. Chauffage individuel Gaz. FRAIS DE NOTAIRE REDUITS. GARANTIES DE RACHAT ET RELOGEMENT OFFERTES. Les informations sur les risques auxquels ce(s) bien(s) est exposé(s) sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Les offres d'achat seront départagées selon les critères règlementaires de la vente HLM. Nombre de lots dans la copropriété : 116. Quote-part de charges de copropriété: 1020 euros par an soit 85 euros/mois. Le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet de procédures. Référence à rappeler lors de nos échanges : 514B - 032485 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence à rappeler lors de nos échanges : 514B - 032485 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.299735, -0.360356
Total : 114 970€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 18 850€
Valeur du bien : 107 850€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 13.91€/m²/mois
Fourchette : 11.36€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9011€/an
Fourchette totale : 613€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 7358€ - 11034€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,26 €/m²
Basé sur :1100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 146 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-22 146€ (-19.9%)
Marge achat-revente :-3 824€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 255,51€
Coût de l'assurance :10 059,88€
Taxe foncière : 901,07€/an
Soit par mois : 75,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 750,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 110 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage existant, pas de travaux obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris placards, plan de travail, évier, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement cosmétique, y compris peinture et petits travaux
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 850 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Remplacement système chauffage individuel au gaz: 1 système = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 402 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 181 €
Revenus locatifs : +9 011 €
Charges déductibles : -25 181 €
Résultat foncier Année 1 : -16 171 €(Déficit de 16 171 €)
Imputable sur revenu global : 16 171 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 331 €/an
Revenus locatifs : +9 011 €
Charges déductibles : -6 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 679 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 011 €25 185 €4 012 €-16 174 €16 174 €--
29 191 €6 230 €3 907 €2 961 €---
39 375 €6 122 €3 798 €3 253 €---
49 562 €6 010 €3 686 €3 553 €---
59 753 €5 893 €3 570 €3 860 €---
69 949 €5 773 €3 449 €4 176 €---
710 148 €5 648 €3 324 €4 500 €---
810 350 €5 519 €3 195 €4 832 €---
910 557 €5 385 €3 061 €5 173 €---
1010 769 €5 246 €2 922 €5 523 €---
1110 984 €5 102 €2 779 €5 882 €---
1211 204 €4 953 €2 630 €6 250 €---
1311 428 €4 799 €2 475 €6 629 €---
1411 656 €4 639 €2 316 €7 017 €---
1511 889 €4 474 €2 150 €7 416 €---
1612 127 €4 302 €1 979 €7 825 €---
1712 370 €4 125 €1 801 €8 245 €---
1812 617 €3 941 €1 617 €8 677 €---
1912 870 €3 750 €1 427 €9 119 €---
2013 127 €3 553 €1 229 €9 574 €---
2113 389 €3 348 €1 025 €10 041 €---
2213 657 €3 136 €813 €10 521 €---
2313 930 €2 917 €593 €11 013 €---
2414 209 €2 690 €366 €11 519 €---
2514 493 €2 454 €131 €12 039 €---
TOTAL288 616 €135 192 €58 256 €153 423 €16 174 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 852 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 892 €-4 852 €+6 744 €
2+1 892 €+888 €+1 004 €
3+1 892 €+976 €+916 €
4+1 892 €+1 066 €+826 €
5+1 892 €+1 158 €+734 €
6+1 892 €+1 253 €+639 €
7+1 892 €+1 350 €+542 €
8+1 892 €+1 450 €+442 €
9+1 892 €+1 552 €+340 €
10+1 892 €+1 657 €+235 €
11+1 892 €+1 765 €+127 €
12+1 892 €+1 875 €+17 €
13+1 892 €+1 989 €-97 €
14+1 892 €+2 105 €-213 €
15+1 892 €+2 225 €-333 €
16+1 892 €+2 348 €-456 €
17+1 892 €+2 474 €-582 €
18+1 892 €+2 603 €-711 €
19+1 892 €+2 736 €-844 €
20+1 892 €+2 872 €-980 €
21+1 892 €+3 012 €-1 120 €
22+1 892 €+3 156 €-1 264 €
23+1 892 €+3 304 €-1 412 €
24+1 892 €+3 456 €-1 564 €
25+1 892 €+3 612 €-1 720 €
Total+47 300 €+46 027 €+1 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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