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Maison de ville ref.7962

Bien expiré
VilleVillaines-la-Juhel (53)
Surface127m²
Coût Total146 080€
Loyer Annuel9 803€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 673,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-VIZ104167 : En centre ville, maison de 1975 parfaitement habitable comprenant une pièce de vie avec cuisine équipée, wc étage : palier avec placard, 2 chambres, wc, salle de bains 2nd étage : palier, 2 chambres, wc, cabine de douche sous-sol sous toute la maison garage et jardin à proximité avec eau électricité - Mentions légales : Proposé à la vente à 85500 Euros (Dont 6.88% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 80000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie D : 221 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2050 et 2810 Euros - Affaire suivie par Mme Véronique Girault-Gosselin (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Andouille - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villaines-la-Juhel
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.345000, -0.275120
Total : 146 080€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 53 740€
Valeur du bien : 139 240€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9803€/an
Fourchette totale : 647€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7768€ - 12373€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872,52 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :110 809 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :-25 309€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-35 271€ (-31.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 019,01€
Coût de l'assurance :12 782,00€
Taxe foncière : 980,34€/an
Soit par mois : 81,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et lavabo, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 740 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 390€
    Isolation des combles: 127 m² × 70€/m² = 8890€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villaines-la-Juhel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 790€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 803 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 324 €
Revenus locatifs : +9 803 €
Charges déductibles : -60 324 €
Résultat foncier Année 1 : -50 520 €(Déficit de 50 520 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 584 €/an
Revenus locatifs : +9 803 €
Charges déductibles : -6 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29120.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 803 €60 329 €5 097 €-50 525 €21 400 €29 125 €29 125 €
29 999 €6 456 €4 964 €3 544 €--25 581 €
310 199 €6 318 €4 826 €3 882 €--21 700 €
410 403 €6 175 €4 684 €4 228 €--17 472 €
510 612 €6 027 €4 536 €4 584 €--12 887 €
610 824 €5 874 €4 383 €4 950 €--7 938 €
711 040 €5 716 €4 224 €5 325 €--2 613 €
811 261 €5 551 €4 060 €5 710 €---
911 486 €5 381 €3 889 €6 105 €---
1011 716 €5 205 €3 713 €6 511 €---
1111 950 €5 022 €3 531 €6 928 €---
1212 189 €4 833 €3 341 €7 356 €---
1312 433 €4 637 €3 145 €7 796 €---
1412 682 €4 434 €2 942 €8 248 €---
1512 935 €4 224 €2 732 €8 712 €---
1613 194 €4 006 €2 514 €9 188 €---
1713 458 €3 780 €2 289 €9 678 €---
1813 727 €3 546 €2 055 €10 181 €---
1914 002 €3 304 €1 813 €10 697 €---
2014 282 €3 053 €1 562 €11 228 €---
2114 567 €2 794 €1 302 €11 774 €---
2214 859 €2 524 €1 033 €12 334 €---
2315 156 €2 246 €754 €12 910 €---
2415 459 €1 957 €465 €13 502 €---
2515 768 €1 658 €166 €14 111 €---
TOTAL314 007 €165 050 €74 019 €148 957 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 957 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 803 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 059 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 059 €-6 420 €+8 479 €
2+2 059 €0 €+2 059 €
3+2 059 €0 €+2 059 €
4+2 059 €0 €+2 059 €
5+2 059 €0 €+2 059 €
6+2 059 €0 €+2 059 €
7+2 059 €0 €+2 059 €
8+2 059 €+929 €+1 130 €
9+2 059 €+1 832 €+227 €
10+2 059 €+1 953 €+106 €
11+2 059 €+2 078 €-19 €
12+2 059 €+2 207 €-148 €
13+2 059 €+2 339 €-280 €
14+2 059 €+2 474 €-415 €
15+2 059 €+2 614 €-555 €
16+2 059 €+2 756 €-697 €
17+2 059 €+2 903 €-844 €
18+2 059 €+3 054 €-995 €
19+2 059 €+3 209 €-1 150 €
20+2 059 €+3 368 €-1 309 €
21+2 059 €+3 532 €-1 473 €
22+2 059 €+3 700 €-1 641 €
23+2 059 €+3 873 €-1 814 €
24+2 059 €+4 051 €-1 992 €
25+2 059 €+4 233 €-2 174 €
Total+51 475 €+44 687 €+6 788 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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