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Maison à rénover

Bien expiré
VilleChaource (10)
Surface106m²
Coût Total138 120€
Loyer Annuel8 152€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 726,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 5 minutes de Chaource, l'équipe Damonte Immobilier vous propose une maison à rénover de 106m2 habitable édifiée sur un terrain arboré de 1877m2. Elle est composée au rez-de-chaussée d’une entrée, d’un salon, d’un séjour, d’une cuisine, de trois chambres, d’une salle d’eau et d’un WC. A l'étage un grenier de 100m2 environ aménageable. A l’extérieur vous trouverez un garage et un atelier spacieux de 75m2. Informations techniques : fenêtres double et simple vitrage Informations pratiques : Accès Chaource à 4 Kms (bénéficiant de tous commerces de première nécessité) ; Accès Troyes à 30 Kms 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr'

Ville : Chaource
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10210
Coordonnées : 48.068661, 4.214295
Total : 138 120€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 54 960€
Valeur du bien : 131 960€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8152€/an
Fourchette totale : 537€ - 859€/mois
Fourchette annuelle : 6449€ - 10304€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :679,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 721,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 779,78€
Coût de l'assurance :12 430,80€
Taxe foncière : 815,17€/an
Soit par mois : 67,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 679,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 586 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 960 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 180€
    Isolation combles: 106 m² × 30€/m² = 3180€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1050€ = 5250€ (pose incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 430€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 152 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 120 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 826 €
Revenus locatifs : +8 152 €
Charges déductibles : -60 826 €
Résultat foncier Année 1 : -52 675 €(Déficit de 52 675 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 275 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 866 €/an
Revenus locatifs : +8 152 €
Charges déductibles : -5 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 285 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31274.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 152 €60 831 €4 558 €-52 679 €21 400 €31 279 €31 279 €
28 315 €5 749 €4 436 €2 566 €--28 713 €
38 481 €5 623 €4 310 €2 858 €--25 855 €
48 651 €5 492 €4 180 €3 158 €--22 697 €
58 824 €5 357 €4 045 €3 466 €--19 231 €
69 000 €5 218 €3 906 €3 782 €--15 448 €
79 180 €5 074 €3 761 €4 106 €--11 342 €
89 364 €4 925 €3 612 €4 439 €--6 903 €
99 551 €4 771 €3 458 €4 780 €--2 123 €
109 742 €4 611 €3 299 €5 131 €---
119 937 €4 447 €3 134 €5 490 €---
1210 136 €4 276 €2 964 €5 859 €---
1310 338 €4 100 €2 788 €6 238 €---
1410 545 €3 918 €2 606 €6 627 €---
1510 756 €3 730 €2 418 €7 026 €---
1610 971 €3 535 €2 223 €7 436 €---
1711 190 €3 334 €2 022 €7 856 €---
1811 414 €3 126 €1 814 €8 288 €---
1911 643 €2 911 €1 598 €8 732 €---
2011 875 €2 688 €1 376 €9 187 €---
2112 113 €2 459 €1 146 €9 654 €---
2212 355 €2 221 €908 €10 134 €---
2312 602 €1 975 €663 €10 627 €---
2412 854 €1 721 €408 €11 134 €---
2513 111 €1 458 €146 €11 653 €---
TOTAL261 100 €153 550 €65 780 €107 550 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 550 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €0 €+1 712 €
3+1 712 €0 €+1 712 €
4+1 712 €0 €+1 712 €
5+1 712 €0 €+1 712 €
6+1 712 €0 €+1 712 €
7+1 712 €0 €+1 712 €
8+1 712 €0 €+1 712 €
9+1 712 €0 €+1 712 €
10+1 712 €+902 €+810 €
11+1 712 €+1 647 €+65 €
12+1 712 €+1 758 €-46 €
13+1 712 €+1 871 €-159 €
14+1 712 €+1 988 €-276 €
15+1 712 €+2 108 €-396 €
16+1 712 €+2 231 €-519 €
17+1 712 €+2 357 €-645 €
18+1 712 €+2 486 €-774 €
19+1 712 €+2 620 €-908 €
20+1 712 €+2 756 €-1 044 €
21+1 712 €+2 896 €-1 184 €
22+1 712 €+3 040 €-1 328 €
23+1 712 €+3 188 €-1 476 €
24+1 712 €+3 340 €-1 628 €
25+1 712 €+3 496 €-1 784 €
Total+42 800 €+32 265 €+10 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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