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Maison Moulins

VilleMoulins (03)
Surface109m²
Coût Total157 610€
Loyer Annuel10 844€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 889,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ maison à proximité immédiate des commerces cette maison sur sous-sol offre environ 109m² habitables sur un terrain clos d'environ 620 m². Elle bénéficie d'un chauffage central au gaz de ville et offre un beau potentiel d'aménagement selon vos envies. terrain, entièrement clos avec petit cabanon. Prix : 97000 € FAI – Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.545120, 3.337660
Total : 157 610€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 52 850€
Valeur du bien : 149 850€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10844€/an
Fourchette totale : 730€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8760€ - 13425€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 717,52 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 209 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-90 209€ (-48.2%)
Marge achat-revente :29 599€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 836,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 607,32€
Coût de l'assurance :13 790,88€
Taxe foncière : 1 084,43€/an
Soit par mois : 90,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 850 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 450€
    Isolation des combles perdus: 109 m² × 50€/m² = 5450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 844 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 610 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 965 €
Revenus locatifs : +10 844 €
Charges déductibles : -59 965 €
Résultat foncier Année 1 : -49 120 €(Déficit de 49 120 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 720 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 115 €/an
Revenus locatifs : +10 844 €
Charges déductibles : -7 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27720.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 844 €59 970 €5 484 €-49 125 €21 400 €27 725 €27 725 €
211 061 €6 976 €5 340 €4 085 €--23 641 €
311 282 €6 828 €5 192 €4 454 €--19 186 €
411 508 €6 674 €5 038 €4 834 €--14 353 €
511 738 €6 515 €4 879 €5 223 €--9 130 €
611 973 €6 350 €4 714 €5 623 €--3 507 €
712 212 €6 179 €4 543 €6 033 €---
812 457 €6 003 €4 366 €6 454 €---
912 706 €5 819 €4 183 €6 887 €---
1012 960 €5 629 €3 993 €7 330 €---
1113 219 €5 433 €3 797 €7 786 €---
1213 484 €5 229 €3 593 €8 254 €---
1313 753 €5 018 €3 382 €8 735 €---
1414 028 €4 800 €3 164 €9 228 €---
1514 309 €4 574 €2 938 €9 735 €---
1614 595 €4 339 €2 703 €10 256 €---
1714 887 €4 097 €2 461 €10 790 €---
1815 185 €3 845 €2 209 €11 339 €---
1915 488 €3 585 €1 949 €11 904 €---
2015 798 €3 315 €1 679 €12 483 €---
2116 114 €3 036 €1 400 €13 078 €---
2216 436 €2 746 €1 110 €13 690 €---
2316 765 €2 447 €810 €14 319 €---
2417 100 €2 136 €500 €14 964 €---
2517 442 €1 815 €178 €15 628 €---
TOTAL347 346 €173 359 €79 607 €173 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-6 420 €+8 697 €
2+2 277 €0 €+2 277 €
3+2 277 €0 €+2 277 €
4+2 277 €0 €+2 277 €
5+2 277 €0 €+2 277 €
6+2 277 €0 €+2 277 €
7+2 277 €+758 €+1 519 €
8+2 277 €+1 936 €+341 €
9+2 277 €+2 066 €+211 €
10+2 277 €+2 199 €+78 €
11+2 277 €+2 336 €-59 €
12+2 277 €+2 476 €-199 €
13+2 277 €+2 620 €-343 €
14+2 277 €+2 768 €-491 €
15+2 277 €+2 921 €-644 €
16+2 277 €+3 077 €-800 €
17+2 277 €+3 237 €-960 €
18+2 277 €+3 402 €-1 125 €
19+2 277 €+3 571 €-1 294 €
20+2 277 €+3 745 €-1 468 €
21+2 277 €+3 924 €-1 647 €
22+2 277 €+4 107 €-1 830 €
23+2 277 €+4 296 €-2 019 €
24+2 277 €+4 489 €-2 212 €
25+2 277 €+4 688 €-2 411 €
Total+56 925 €+52 196 €+4 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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