Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 5 pièces 114 m²

VilleVeyrac (87)
Surface114
Coût Total144 700
Loyer Annuel11 202
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 008,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 114 m² - Maison 5 pièces 114 m²

Située dans la commune de Veyrac (87520), à mi chemin entre Limoges et Saint Junien. Cette maison vous propose un agencement fonctionnel sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée, un séjour, une salle à manger, une cuisine équipée, et un cellier. À l'étage, trois chambres , un bureau et une salle d'eau avec wc. Un jardin non attenant avec un abri de jardin vient parfaire cet ensemble. Les menuiseries sont en double vitrage. Assainissement à revoir. Renseignements complémentaires sur demande.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 115 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Maïté RUTKOVSKY, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 809 438 906

Surface : 114 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/10/2022

Consommation énergie primaire : 130 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 310 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Veyrac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87520
Coordonnées : 45.896020, 1.106127
Total : 144 700
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 20 500
Valeur du bien : 135 500
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11202€/an
Fourchette totale : 746€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 8954€ - 14015€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 104,01 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :125 857
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-10 857 (-8.6%)
Marge achat-revente :-18 843€ (-15.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 758,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 299,52
Coût de l'assurance :12 661,25
Taxe foncière : 1 120,20€/an
Soit par mois : 93,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, nécessite rafraîchissement complet
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et décoration du couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500(180 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Carrelage murs (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (10 m²): 50€/m² × 10 = 500€, Peinture: 700€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:9 550
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€, Électricité: 800€, Peinture (30 m²): 25€/m² × 30 = 750€, Parquet flottant (30 m²): 50€/m² × 30 = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Couloir:450
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 50€/m² = 250€, Peinture: 200€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Veyrac (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 202 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 700 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 506 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 984
Revenus locatifs : +11 202
Charges déductibles : -26 984
Résultat foncier Année 1 : -15 782(Déficit de 15 782 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 082
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 484 €/an
Revenus locatifs : +11 202
Charges déductibles : -6 484
Résultat foncier Années 2+ : 4 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5081.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 20226 9894 862-15 78710 700 €5 087 €5 087 €
211 4266 3594 7335 067--20 €
311 6556 2264 5995 429---
411 8886 0884 4615 800---
512 1255 9454 3186 181---
612 3685 7974 1706 571---
712 6155 6444 0176 971---
812 8685 4863 8597 382---
913 1255 3223 6957 803---
1013 3875 1533 5268 235---
1113 6554 9773 3518 678---
1213 9284 7963 1699 132---
1314 2074 6092 9829 598---
1414 4914 4152 78810 076---
1514 7814 2142 58710 567---
1615 0764 0062 37911 070---
1715 3783 7912 16511 587---
1815 6853 5691 94212 116---
1915 9993 3391 71212 660---
2016 3193 1011 47513 218---
2116 6462 8551 22913 790---
2216 9782 60197414 378---
2317 3182 33771114 981---
2417 6642 06543815 600---
2518 0181 78315616 235---
TOTAL358 803131 46670 300227 33810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 338
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 352-3 210+5 562
2+2 3520+2 352
3+2 352+1 623+729
4+2 352+1 740+612
5+2 352+1 854+498
6+2 352+1 971+381
7+2 352+2 091+261
8+2 352+2 215+137
9+2 352+2 341+11
10+2 352+2 470-118
11+2 352+2 603-251
12+2 352+2 740-388
13+2 352+2 879-527
14+2 352+3 023-671
15+2 352+3 170-818
16+2 352+3 321-969
17+2 352+3 476-1 124
18+2 352+3 635-1 283
19+2 352+3 798-1 446
20+2 352+3 965-1 613
21+2 352+4 137-1 785
22+2 352+4 313-1 961
23+2 352+4 494-2 142
24+2 352+4 680-2 328
25+2 352+4 870-2 518
Total+58 800+68 201+-9 401
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →