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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface65m²
Coût Total143 620€
Loyer Annuel10 072€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-763€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 114 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 753,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Belle de MAI, T3 de 65 m², situé au 3eme et dernier étage d'un immeuble ancien. L'Appartement est très lumineux avec double exposition. Il est composé d' un grand séjour avec cuisine américaine, une grande chambre avec placards intégrés, une seconde chambre, une salle d’eau, un WC séparé. Vendu loué 777 €/mois bail du 27/01/2025. Idéalement situé près de la place Cadenat avec marché, commerces et écoles. Accès autoroute A7 facile ou gare St Charles a pied.

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.318660, 5.377370
Total : 143 620€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 134 500€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10072€/an
Fourchette totale : 656€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7870€ - 12890€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 741,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 572,74€
Coût de l'assurance :12 207,70€
Taxe foncière : 1 007,24€/an
Soit par mois : 83,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 777,00€/mois
Soit par an : 9 324,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 839,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 602,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-762,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1200€ = 4200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres:1 400€
    Peinture chambres: 2 chambres × 350€ = 700€ + Main d'œuvre: 700€ = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les matériaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 072 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 621 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 007 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 324 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 941 €
Revenus locatifs : +10 072 €
Charges déductibles : -35 941 €
Résultat foncier Année 1 : -25 868 €(Déficit de 25 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 441 €/an
Revenus locatifs : +10 072 €
Charges déductibles : -15 441 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 368 €/an(Déficit de 5 368 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4468.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 072 €35 945 €4 626 €-25 873 €21 400 €4 473 €4 473 €
210 274 €15 320 €4 501 €-5 046 €5 046 €-4 473 €
310 479 €15 191 €4 371 €-4 712 €4 712 €-4 473 €
410 689 €15 057 €4 238 €-4 368 €4 368 €-4 473 €
510 903 €14 919 €4 100 €-4 017 €4 017 €-4 473 €
611 121 €14 777 €3 957 €-3 656 €3 656 €-4 473 €
711 343 €14 630 €3 810 €-3 286 €3 286 €-4 473 €
811 570 €14 477 €3 658 €-2 907 €2 907 €-4 473 €
911 801 €14 320 €3 501 €-2 519 €2 519 €-4 473 €
1012 037 €14 158 €3 338 €-2 120 €2 120 €-4 473 €
1112 278 €13 990 €3 171 €-1 712 €1 712 €-4 473 €
1212 524 €13 817 €2 997 €-1 293 €1 293 €--
1312 774 €13 638 €2 818 €-864 €864 €--
1413 030 €13 453 €2 633 €-423 €423 €--
1513 290 €13 262 €2 442 €29 €---
1613 556 €13 064 €2 245 €492 €---
1713 827 €12 860 €2 041 €967 €---
1814 104 €12 650 €1 830 €1 454 €---
1914 386 €12 432 €1 612 €1 954 €---
2014 674 €12 207 €1 388 €2 466 €---
2114 967 €11 975 €1 155 €2 992 €---
2215 266 €11 735 €915 €3 532 €---
2315 572 €11 487 €667 €4 085 €---
2415 883 €11 231 €411 €4 652 €---
2516 201 €10 966 €147 €5 235 €---
TOTAL322 621 €357 561 €66 573 €-34 940 €58 324 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 17 497 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -34 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 115 €-6 420 €+8 535 €
2+2 115 €-1 514 €+3 629 €
3+2 115 €-1 413 €+3 528 €
4+2 115 €-1 311 €+3 426 €
5+2 115 €-1 205 €+3 320 €
6+2 115 €-1 097 €+3 212 €
7+2 115 €-986 €+3 101 €
8+2 115 €-872 €+2 987 €
9+2 115 €-756 €+2 871 €
10+2 115 €-636 €+2 751 €
11+2 115 €-514 €+2 629 €
12+2 115 €-388 €+2 503 €
13+2 115 €-259 €+2 374 €
14+2 115 €-127 €+2 242 €
15+2 115 €+9 €+2 106 €
16+2 115 €+148 €+1 967 €
17+2 115 €+290 €+1 825 €
18+2 115 €+436 €+1 679 €
19+2 115 €+586 €+1 529 €
20+2 115 €+740 €+1 375 €
21+2 115 €+898 €+1 217 €
22+2 115 €+1 059 €+1 056 €
23+2 115 €+1 225 €+890 €
24+2 115 €+1 396 €+719 €
25+2 115 €+1 570 €+545 €
Total+52 875 €-9 140 €+62 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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