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Achat : Appartement Bourges (18000)

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface48m²
Coût Total97 096€
Loyer Annuel7 793€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 545,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 48 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 balcon, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement à vendre sur Bourges (18). Quartier Juranville. Appartement T2 avec locataire en place (bail d'habitation) situé au 7ème étage d'une résidence avec ascenseur, comprenant: Entrée, toilettes, salle de bains, séjour avec balcon, cuisine aménagée et équipée (hotte et plaques), chambre. Parking privatif en sous-sol sécurisé.

Huisserie P.V.C. Double vitrage. Chauffage électrique. Loyer = 510 € /mois hors charges. Charges = 177,62 € / trimestre (2026). Taxe foncière = 1 001 € (2025).

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.076250, 2.401820
Total : 97 096€
Prix d'acquisition : 74 200€
Travaux : 16 960€
Valeur du bien : 91 160€
Frais de notaire : 5 936€
Coût estimé : 5 936€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7793€/an
Fourchette totale : 530€ - 796€/mois
Fourchette annuelle : 6359€ - 9550€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 096€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :29,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 508,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 706,66€
Coût de l'assurance :8 738,64€
Taxe foncière : 1 001,00€/an
Soit par mois : 83,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 59,21€/mois
Soit par an : 710,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 960 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 400€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 100€/m² = 500€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 793 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 096 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 251 €
Revenus locatifs : +7 793 €
Charges déductibles : -22 251 €
Résultat foncier Année 1 : -14 459 €(Déficit de 14 459 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 291 €/an
Revenus locatifs : +7 793 €
Charges déductibles : -5 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3758.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230 €(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 793 €22 255 €3 233 €-14 462 €10 700 €3 762 €3 762 €
27 949 €5 208 €3 147 €2 740 €--1 022 €
38 108 €5 119 €3 058 €2 988 €---
48 270 €5 027 €2 966 €3 243 €---
58 435 €4 932 €2 871 €3 503 €---
68 604 €4 833 €2 772 €3 771 €---
78 776 €4 731 €2 670 €4 045 €---
88 951 €4 626 €2 564 €4 326 €---
99 130 €4 516 €2 455 €4 614 €---
109 313 €4 404 €2 343 €4 909 €---
119 499 €4 287 €2 226 €5 212 €---
129 689 €4 166 €2 105 €5 523 €---
139 883 €4 041 €1 980 €5 842 €---
1410 081 €3 912 €1 851 €6 168 €---
1510 282 €3 779 €1 718 €6 504 €---
1610 488 €3 641 €1 580 €6 847 €---
1710 698 €3 498 €1 437 €7 200 €---
1810 912 €3 350 €1 289 €7 562 €---
1911 130 €3 197 €1 136 €7 933 €---
2011 353 €3 039 €978 €8 313 €---
2111 580 €2 876 €815 €8 704 €---
2211 811 €2 707 €646 €9 104 €---
2312 047 €2 532 €471 €9 515 €---
2412 288 €2 352 €291 €9 937 €---
2512 534 €2 165 €104 €10 369 €---
TOTAL249 604 €115 193 €46 707 €134 411 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-3 210 €+4 846 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €+590 €+1 046 €
4+1 636 €+973 €+663 €
5+1 636 €+1 051 €+585 €
6+1 636 €+1 131 €+505 €
7+1 636 €+1 213 €+423 €
8+1 636 €+1 298 €+338 €
9+1 636 €+1 384 €+252 €
10+1 636 €+1 473 €+163 €
11+1 636 €+1 564 €+72 €
12+1 636 €+1 657 €-21 €
13+1 636 €+1 753 €-117 €
14+1 636 €+1 851 €-215 €
15+1 636 €+1 951 €-315 €
16+1 636 €+2 054 €-418 €
17+1 636 €+2 160 €-524 €
18+1 636 €+2 268 €-632 €
19+1 636 €+2 380 €-744 €
20+1 636 €+2 494 €-858 €
21+1 636 €+2 611 €-975 €
22+1 636 €+2 731 €-1 095 €
23+1 636 €+2 855 €-1 219 €
24+1 636 €+2 981 €-1 345 €
25+1 636 €+3 111 €-1 475 €
Total+40 900 €+40 323 €+577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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