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Appartement à vendre

VilleBlagnac (31)
Surface157.3m²
Coût Total344 920€
Loyer Annuel22 522€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 157.3 m²
Prix au m² : 1 900,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

BLAGNAC (31700) - Au pied du Tramway Grand Noble (ligne T1) - A saisir 157m2 habitables répartis en 1 Appartement T3 de 69 m2 en rez-de-chaussée, et de 88m2 en rez-de-jardin composé de 4 bureaux avec fenêtres ainsi que d'une grande salle de réunion. Vous profiterez d'un Jardin privatif d'environ 17m2, d'une terrasse de 6,5 m2 et d'une cave. Baie Alu, Fenêtres PVC double vitrage, Chauffage électrique. Situé rue Montaigne, ce bien est à double usage (Habitation+Bureau) concernant les 69m2 du RDC et usage Local professionnel/bureau pour les 157m2 situés en rez-de-jardin. Il possède son entrée privative. Pour toutes informations contactez Marc PUYOL (Agent commercial RSAC 878 716 489).

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 51 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1270.00 et 1780.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller SARL VALIMMO LARDENNE : Marc PUYOL Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 878 716 489

Ville : Blagnac
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31700
Coordonnées : 43.646358, 1.376765
Total : 344 920€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 321 000€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157.3m²
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 10.40€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1877€/mois
Loyer annuel estimé : 22522€/an
Fourchette totale : 1635€ - 2154€/mois
Fourchette annuelle : 19624€ - 25848€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 954,66 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :464 767 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-165 767€ (-35.7%)
Marge achat-revente :119 847€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 732,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :137,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 870,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 771,61€
Coût de l'assurance :41 390,40€
Taxe foncière : 2 252,22€/an
Soit par mois : 187,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 876,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 057,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:4 800€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 600€/m² = 4800€ (incluant peinture et vérification de l'électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blagnac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 522 €/an
Calcul : 1 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 920 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 656 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 252 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 932 €
Revenus locatifs : +22 522 €
Charges déductibles : -37 932 €
Résultat foncier Année 1 : -15 409 €(Déficit de 15 409 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 709 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 932 €/an
Revenus locatifs : +22 522 €
Charges déductibles : -15 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4709.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 522 €37 943 €12 035 €-15 421 €10 700 €4 721 €4 721 €
222 973 €15 629 €11 721 €7 344 €---
323 432 €15 303 €11 396 €8 129 €---
423 901 €14 967 €11 059 €8 934 €---
524 379 €14 617 €10 710 €9 761 €---
624 866 €14 256 €10 348 €10 610 €---
725 364 €13 881 €9 974 €11 482 €---
825 871 €13 493 €9 586 €12 377 €---
926 388 €13 092 €9 184 €13 297 €---
1026 916 €12 675 €8 767 €14 241 €---
1127 454 €12 244 €8 336 €15 210 €---
1228 003 €11 797 €7 889 €16 206 €---
1328 564 €11 334 €7 427 €17 229 €---
1429 135 €10 855 €6 947 €18 280 €---
1529 718 €10 359 €6 451 €19 359 €---
1630 312 €9 844 €5 936 €20 468 €---
1730 918 €9 311 €5 404 €21 607 €---
1831 536 €8 759 €4 852 €22 777 €---
1932 167 €8 188 €4 280 €23 979 €---
2032 811 €7 596 €3 688 €25 215 €---
2133 467 €6 982 €3 074 €26 485 €---
2234 136 €6 347 €2 439 €27 790 €---
2334 819 €5 688 €1 780 €29 131 €---
2435 515 €5 006 €1 098 €30 509 €---
2536 225 €4 300 €392 €31 926 €---
TOTAL721 391 €294 467 €174 772 €426 924 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 522 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 730 €-3 210 €+7 940 €
2+4 730 €+787 €+3 943 €
3+4 730 €+2 439 €+2 291 €
4+4 730 €+2 680 €+2 050 €
5+4 730 €+2 928 €+1 802 €
6+4 730 €+3 183 €+1 547 €
7+4 730 €+3 445 €+1 285 €
8+4 730 €+3 713 €+1 017 €
9+4 730 €+3 989 €+741 €
10+4 730 €+4 272 €+458 €
11+4 730 €+4 563 €+167 €
12+4 730 €+4 862 €-132 €
13+4 730 €+5 169 €-439 €
14+4 730 €+5 484 €-754 €
15+4 730 €+5 808 €-1 078 €
16+4 730 €+6 140 €-1 410 €
17+4 730 €+6 482 €-1 752 €
18+4 730 €+6 833 €-2 103 €
19+4 730 €+7 194 €-2 464 €
20+4 730 €+7 565 €-2 835 €
21+4 730 €+7 945 €-3 215 €
22+4 730 €+8 337 €-3 607 €
23+4 730 €+8 739 €-4 009 €
24+4 730 €+9 153 €-4 423 €
25+4 730 €+9 578 €-4 848 €
Total+118 250 €+128 077 €+-9 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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