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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface114m²
Coût Total119 940€
Loyer Annuel10 578€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 570,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave

Découvrez sans tarder cette charmante maison de ville sur 3 niveaux, idéalement située en plein centre de Lavelanet. Profitez d'une vie de quartier dynamique, avec tous les commerces accessibles à pied. Vous serez séduits par sa cour fermée pour vos moments de détente ainsi qu'une cave un pour un espace de rangement supplémentaire

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.943410, 1.845343
Total : 119 940€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 49 740€
Valeur du bien : 114 740€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10578€/an
Fourchette totale : 667€ - 1164€/mois
Fourchette annuelle : 8008€ - 13972€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 009,37 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 068 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-50 068€ (-43.5%)
Marge achat-revente :-4 872€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 808,65€
Coût de l'assurance :10 494,75€
Taxe foncière : 1 057,78€/an
Soit par mois : 88,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 881,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution efficace pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour pour confort et normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais amélioration possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 740 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 840€
    Isolation combles perdus: 114 m² × 60€/m² = 6840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€/fenêtre = 10500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 578 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 940 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 058 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 339 €
Revenus locatifs : +10 578 €
Charges déductibles : -55 339 €
Résultat foncier Année 1 : -44 761 €(Déficit de 44 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 599 €/an
Revenus locatifs : +10 578 €
Charges déductibles : -5 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23361.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 578 €55 343 €4 125 €-44 765 €21 400 €23 365 €23 365 €
210 789 €5 495 €4 017 €5 295 €--18 070 €
311 005 €5 382 €3 905 €5 623 €--12 448 €
411 225 €5 266 €3 789 €5 959 €--6 488 €
511 450 €5 146 €3 668 €6 304 €--185 €
611 679 €5 021 €3 544 €6 657 €---
711 912 €4 892 €3 415 €7 020 €---
812 151 €4 759 €3 281 €7 392 €---
912 394 €4 621 €3 143 €7 773 €---
1012 641 €4 478 €3 000 €8 164 €---
1112 894 €4 330 €2 852 €8 565 €---
1213 152 €4 176 €2 699 €8 976 €---
1313 415 €4 017 €2 540 €9 398 €---
1413 683 €3 853 €2 375 €9 831 €---
1513 957 €3 683 €2 205 €10 275 €---
1614 236 €3 506 €2 029 €10 730 €---
1714 521 €3 324 €1 846 €11 197 €---
1814 811 €3 135 €1 657 €11 677 €---
1915 108 €2 939 €1 462 €12 168 €---
2015 410 €2 737 €1 259 €12 673 €---
2115 718 €2 527 €1 049 €13 191 €---
2216 032 €2 310 €832 €13 723 €---
2316 353 €2 085 €607 €14 268 €---
2416 680 €1 852 €375 €14 828 €---
2517 014 €1 611 €134 €15 402 €---
TOTAL338 810 €146 488 €59 809 €192 322 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 322 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 221 €-6 420 €+8 641 €
2+2 221 €0 €+2 221 €
3+2 221 €0 €+2 221 €
4+2 221 €0 €+2 221 €
5+2 221 €0 €+2 221 €
6+2 221 €+1 942 €+279 €
7+2 221 €+2 106 €+115 €
8+2 221 €+2 217 €+4 €
9+2 221 €+2 332 €-111 €
10+2 221 €+2 449 €-228 €
11+2 221 €+2 569 €-348 €
12+2 221 €+2 693 €-472 €
13+2 221 €+2 819 €-598 €
14+2 221 €+2 949 €-728 €
15+2 221 €+3 082 €-861 €
16+2 221 €+3 219 €-998 €
17+2 221 €+3 359 €-1 138 €
18+2 221 €+3 503 €-1 282 €
19+2 221 €+3 651 €-1 430 €
20+2 221 €+3 802 €-1 581 €
21+2 221 €+3 957 €-1 736 €
22+2 221 €+4 117 €-1 896 €
23+2 221 €+4 280 €-2 059 €
24+2 221 €+4 448 €-2 227 €
25+2 221 €+4 621 €-2 400 €
Total+55 525 €+57 696 €+-2 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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