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A Auch centre ville, à vendre appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface114.8m²
Coût Total149 800€
Loyer Annuel12 136€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 500 €
Surface : 114.8 m²
Prix au m² : 1 023,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Situé au coeur de la basse ville d'Auch, au sein d'une résidence chargée d'histoire, classée et sécurisée, cet appartement de 114m2 offre un cadre de vie agréable, à proximité des écoles, des commerces, des transports (bus et gare sncf) et du centre-ville. Ce bien est composé de trois chambres avec placard dont une avec une salle d'eau et toilette, une cuisine séparée avec un cellier permettant d'avoir du rangement pour le garde manger et accessoires ménagers, d'un séjour lumineux avec une belle hauteur sous plafond et une salle de bain. Possibilité d'acquérir une place de parking privative. Idéal pour une famille par son emplacement privilégié, calme et central. N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples renseignements !

  • http://www.limmobilier-en-gascogne.com/
Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.643974, 0.586845
Total : 149 800€
Prix d'acquisition : 117 500€
Travaux : 22 900€
Valeur du bien : 140 400€
Frais de notaire : 9 400€
Coût estimé : 9 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114.8m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12136€/an
Fourchette totale : 820€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 9840€ - 14968€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 298,38€
Coût de l'assurance :13 107,50€
Taxe foncière : 1 213,60€/an
Soit par mois : 101,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :126,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des équipements de cuisine basiques, peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine simple nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 900 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1400€/m² = 11200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 136 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 637 €
Revenus locatifs : +12 136 €
Charges déductibles : -29 637 €
Résultat foncier Année 1 : -17 501 €(Déficit de 17 501 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 801 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 737 €/an
Revenus locatifs : +12 136 €
Charges déductibles : -6 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 399 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6800.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 375 €(65% de 117 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 777 €/an
Calcul : 76 375 € × 3,636% = 2 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 136 €29 641 €5 003 €-17 505 €10 700 €6 805 €6 805 €
212 379 €6 608 €4 870 €5 770 €--1 035 €
312 626 €6 470 €4 732 €6 156 €---
412 879 €6 328 €4 590 €6 551 €---
513 136 €6 180 €4 443 €6 956 €---
613 399 €6 028 €4 290 €7 371 €---
713 667 €5 870 €4 132 €7 797 €---
813 940 €5 707 €3 969 €8 233 €---
914 219 €5 538 €3 801 €8 681 €---
1014 504 €5 364 €3 626 €9 140 €---
1114 794 €5 183 €3 446 €9 610 €---
1215 090 €4 997 €3 259 €10 093 €---
1315 391 €4 804 €3 066 €10 588 €---
1415 699 €4 604 €2 866 €11 095 €---
1516 013 €4 397 €2 659 €11 616 €---
1616 333 €4 184 €2 446 €12 150 €---
1716 660 €3 963 €2 225 €12 697 €---
1816 993 €3 734 €1 996 €13 259 €---
1917 333 €3 498 €1 760 €13 835 €---
2017 680 €3 253 €1 515 €14 427 €---
2118 033 €3 000 €1 262 €15 033 €---
2218 394 €2 738 €1 001 €15 656 €---
2318 762 €2 468 €730 €16 294 €---
2419 137 €2 188 €450 €16 949 €---
2519 520 €1 898 €161 €17 621 €---
TOTAL388 718 €138 646 €72 298 €250 072 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 549 €-3 210 €+5 759 €
2+2 549 €0 €+2 549 €
3+2 549 €+1 536 €+1 013 €
4+2 549 €+1 965 €+584 €
5+2 549 €+2 087 €+462 €
6+2 549 €+2 211 €+338 €
7+2 549 €+2 339 €+210 €
8+2 549 €+2 470 €+79 €
9+2 549 €+2 604 €-55 €
10+2 549 €+2 742 €-193 €
11+2 549 €+2 883 €-334 €
12+2 549 €+3 028 €-479 €
13+2 549 €+3 176 €-627 €
14+2 549 €+3 329 €-780 €
15+2 549 €+3 485 €-936 €
16+2 549 €+3 645 €-1 096 €
17+2 549 €+3 809 €-1 260 €
18+2 549 €+3 978 €-1 429 €
19+2 549 €+4 151 €-1 602 €
20+2 549 €+4 328 €-1 779 €
21+2 549 €+4 510 €-1 961 €
22+2 549 €+4 697 €-2 148 €
23+2 549 €+4 888 €-2 339 €
24+2 549 €+5 085 €-2 536 €
25+2 549 €+5 286 €-2 737 €
Total+63 725 €+75 022 €+-11 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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