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Duplex à vendre

VilleLargny-sur-Automne (02)
Surface46m²
Coût Total89 400€
Loyer Annuel7 869€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 59 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 282,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée

Duplex comprenant : Entrée sur cuisine, un séjour, un placard. En partie haute : une chambre, salle de bains et wc. Une place de parking et un jardin non attenant. Copropriété de 14 Lots d'habitations. Charges de copropriété 240 €/an Copropriété de 30 lots - dont 14 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 240.00 euros.

Ville : Largny-sur-Automne
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.261336, 3.055505
Total : 89 400€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 25 680€
Valeur du bien : 84 680€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.75€ - 17.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7869€/an
Fourchette totale : 541€ - 795€/mois
Fourchette annuelle : 6487€ - 9545€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,82 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :82 561 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-23 561€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-6 839€ (-8.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 581,74€
Coût de l'assurance :7 822,50€
Taxe foncière : 786,90€/an
Soit par mois : 65,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 680 €(558 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Largny-sur-Automne). Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 869 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 905 €
Revenus locatifs : +7 869 €
Charges déductibles : -29 905 €
Résultat foncier Année 1 : -22 036 €(Déficit de 22 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 225 €/an
Revenus locatifs : +7 869 €
Charges déductibles : -4 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 636.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 869 €29 908 €2 888 €-22 039 €21 400 €639 €639 €
28 026 €4 150 €2 810 €3 876 €---
38 187 €4 069 €2 730 €4 117 €---
48 351 €3 986 €2 646 €4 364 €---
58 518 €3 900 €2 560 €4 618 €---
68 688 €3 811 €2 471 €4 877 €---
78 862 €3 719 €2 380 €5 142 €---
89 039 €3 624 €2 285 €5 415 €---
99 220 €3 526 €2 186 €5 693 €---
109 404 €3 425 €2 085 €5 979 €---
119 592 €3 320 €1 980 €6 272 €---
129 784 €3 212 €1 872 €6 572 €---
139 980 €3 100 €1 761 €6 879 €---
1410 179 €2 985 €1 645 €7 195 €---
1510 383 €2 866 €1 526 €7 517 €---
1610 591 €2 742 €1 402 €7 848 €---
1710 802 €2 615 €1 275 €8 188 €---
1811 018 €2 483 €1 144 €8 535 €---
1911 239 €2 347 €1 008 €8 891 €---
2011 464 €2 207 €867 €9 257 €---
2111 693 €2 062 €722 €9 631 €---
2211 927 €1 912 €572 €10 015 €---
2312 165 €1 757 €417 €10 408 €---
2412 409 €1 597 €257 €10 812 €---
2512 657 €1 431 €92 €11 225 €---
TOTAL252 046 €100 757 €41 582 €151 289 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652 €-6 420 €+8 072 €
2+1 652 €+971 €+681 €
3+1 652 €+1 235 €+417 €
4+1 652 €+1 309 €+343 €
5+1 652 €+1 385 €+267 €
6+1 652 €+1 463 €+189 €
7+1 652 €+1 543 €+109 €
8+1 652 €+1 624 €+28 €
9+1 652 €+1 708 €-56 €
10+1 652 €+1 794 €-142 €
11+1 652 €+1 882 €-230 €
12+1 652 €+1 972 €-320 €
13+1 652 €+2 064 €-412 €
14+1 652 €+2 158 €-506 €
15+1 652 €+2 255 €-603 €
16+1 652 €+2 355 €-703 €
17+1 652 €+2 456 €-804 €
18+1 652 €+2 561 €-909 €
19+1 652 €+2 667 €-1 015 €
20+1 652 €+2 777 €-1 125 €
21+1 652 €+2 889 €-1 237 €
22+1 652 €+3 004 €-1 352 €
23+1 652 €+3 123 €-1 471 €
24+1 652 €+3 244 €-1 592 €
25+1 652 €+3 368 €-1 716 €
Total+41 300 €+45 387 €+-4 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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