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Appartement - 7 pièce(s) - 195 m²

Bien expiré
VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface195
Coût Total278 040
Loyer Annuel18 089
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 964,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR180190 : Tarascon/Ariège. Le rez de chaussée d'un immeuble en copropriété comprenant 1 studio, 1 appartement T2 et 3 bureaux en activité. Egalement une salle d'attente, 2 wc, une cuisine, un local technique à disposition des bureaux. Revenus locatifs : 16 920 €/an Studio : 31.08 m2 - DPE E - loyer 290 € Appartement T2 : 46.52 m2 - DPE F - loyer 370 € 3 Bureaux, local professionnel : 109.49 m2 - DPE C - loyer 300 € + 250 € + 200 € Pièces partagées : 1 cuisine, 1 local technique, salle d'attente, wc - Mentions légales : Proposé à la vente à 188000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 27/01/2026 - Classe-Energie C : 159 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2600 et 2600 Euros - Affaire suivie par Mr Jean Luc MARTY (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : CENTRE VILLE

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Total : 278 040
Prix d'acquisition : 188 000
Travaux : 75 000
Valeur du bien : 263 000
Frais de notaire : 15 040
Coût estimé : 15 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18089€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1900€/mois
Fourchette annuelle : 14349€ - 22804€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 356,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :81,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 437,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 880,98
Coût de l'assurance :24 328,50
Taxe foncière : 1 808,90€/an
Soit par mois : 150,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 507,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement avec consommation de 159 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 000(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine - Rénovation complète:23 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:7 000
    Rénovation chambre: 15 m² × 400€ = 6000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 089 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 040 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 729
Revenus locatifs : +18 089
Charges déductibles : -86 729
Résultat foncier Année 1 : -68 640(Déficit de 68 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 240
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 729 €/an
Revenus locatifs : +18 089
Charges déductibles : -11 729
Résultat foncier Années 2+ : 6 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47239.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 08986 7378 955-68 64821 400 €47 248 €47 248 €
218 45111 4958 7136 956--40 293 €
318 82011 2458 4637 575--32 718 €
419 19610 9868 2048 210--24 508 €
519 58010 7197 9378 861--15 647 €
619 97210 4437 6619 529--6 118 €
720 37110 1587 37610 213---
820 7799 8637 08110 915---
921 1949 5596 77711 635---
1021 6189 2456 46312 373---
1122 0508 9206 13813 130---
1222 4918 5855 80313 907---
1322 9418 2385 45614 703---
1423 4007 8805 09815 520---
1523 8687 5104 72816 358---
1624 3457 1284 34617 218---
1724 8326 7333 95118 099---
1825 3296 3253 54319 004---
1925 8355 9043 12219 932---
2026 3525 4682 68620 884---
2126 8795 0192 23721 861---
2227 4174 5541 77222 863---
2327 9654 0741 29223 891---
2428 5243 57879624 946---
2529 0953 06628426 029---
TOTAL579 395273 432128 881305 96321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 963
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 799-6 420+10 219
2+3 7990+3 799
3+3 7990+3 799
4+3 7990+3 799
5+3 7990+3 799
6+3 7990+3 799
7+3 799+1 228+2 571
8+3 799+3 275+524
9+3 799+3 490+309
10+3 799+3 712+87
11+3 799+3 939-140
12+3 799+4 172-373
13+3 799+4 411-612
14+3 799+4 656-857
15+3 799+4 907-1 108
16+3 799+5 165-1 366
17+3 799+5 430-1 631
18+3 799+5 701-1 902
19+3 799+5 980-2 181
20+3 799+6 265-2 466
21+3 799+6 558-2 759
22+3 799+6 859-3 060
23+3 799+7 167-3 368
24+3 799+7 484-3 685
25+3 799+7 809-4 010
Total+94 975+91 789+3 186
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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