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Appartement - 7 pièce(s) - 195 m²

Bien expiré
VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface195m²
Coût Total278 040€
Loyer Annuel18 089€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 964,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR180190 : Tarascon/Ariège. Le rez de chaussée d'un immeuble en copropriété comprenant 1 studio, 1 appartement T2 et 3 bureaux en activité. Egalement une salle d'attente, 2 wc, une cuisine, un local technique à disposition des bureaux. Revenus locatifs : 16 920 €/an Studio : 31.08 m2 - DPE E - loyer 290 € Appartement T2 : 46.52 m2 - DPE F - loyer 370 € 3 Bureaux, local professionnel : 109.49 m2 - DPE C - loyer 300 € + 250 € + 200 € Pièces partagées : 1 cuisine, 1 local technique, salle d'attente, wc - Mentions légales : Proposé à la vente à 188000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 27/01/2026 - Classe-Energie C : 159 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2600 et 2600 Euros - Affaire suivie par Mr Jean Luc MARTY (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Tarascon Sur Ariege - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Précision localisation : CENTRE VILLE

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Total : 278 040€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 75 000€
Valeur du bien : 263 000€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18089€/an
Fourchette totale : 1196€ - 1900€/mois
Fourchette annuelle : 14349€ - 22804€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 356,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :81,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 437,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 880,98€
Coût de l'assurance :24 328,50€
Taxe foncière : 1 808,90€/an
Soit par mois : 150,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 507,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 588,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement avec consommation de 159 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 000 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine - Rénovation complète:23 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rénovation lourde:7 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 400€ = 6000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 089 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 729 €
Revenus locatifs : +18 089 €
Charges déductibles : -86 729 €
Résultat foncier Année 1 : -68 640 €(Déficit de 68 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 240 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 729 €/an
Revenus locatifs : +18 089 €
Charges déductibles : -11 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47239.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 089 €86 737 €8 955 €-68 648 €21 400 €47 248 €47 248 €
218 451 €11 495 €8 713 €6 956 €--40 293 €
318 820 €11 245 €8 463 €7 575 €--32 718 €
419 196 €10 986 €8 204 €8 210 €--24 508 €
519 580 €10 719 €7 937 €8 861 €--15 647 €
619 972 €10 443 €7 661 €9 529 €--6 118 €
720 371 €10 158 €7 376 €10 213 €---
820 779 €9 863 €7 081 €10 915 €---
921 194 €9 559 €6 777 €11 635 €---
1021 618 €9 245 €6 463 €12 373 €---
1122 050 €8 920 €6 138 €13 130 €---
1222 491 €8 585 €5 803 €13 907 €---
1322 941 €8 238 €5 456 €14 703 €---
1423 400 €7 880 €5 098 €15 520 €---
1523 868 €7 510 €4 728 €16 358 €---
1624 345 €7 128 €4 346 €17 218 €---
1724 832 €6 733 €3 951 €18 099 €---
1825 329 €6 325 €3 543 €19 004 €---
1925 835 €5 904 €3 122 €19 932 €---
2026 352 €5 468 €2 686 €20 884 €---
2126 879 €5 019 €2 237 €21 861 €---
2227 417 €4 554 €1 772 €22 863 €---
2327 965 €4 074 €1 292 €23 891 €---
2428 524 €3 578 €796 €24 946 €---
2529 095 €3 066 €284 €26 029 €---
TOTAL579 395 €273 432 €128 881 €305 963 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 799 €-6 420 €+10 219 €
2+3 799 €0 €+3 799 €
3+3 799 €0 €+3 799 €
4+3 799 €0 €+3 799 €
5+3 799 €0 €+3 799 €
6+3 799 €0 €+3 799 €
7+3 799 €+1 228 €+2 571 €
8+3 799 €+3 275 €+524 €
9+3 799 €+3 490 €+309 €
10+3 799 €+3 712 €+87 €
11+3 799 €+3 939 €-140 €
12+3 799 €+4 172 €-373 €
13+3 799 €+4 411 €-612 €
14+3 799 €+4 656 €-857 €
15+3 799 €+4 907 €-1 108 €
16+3 799 €+5 165 €-1 366 €
17+3 799 €+5 430 €-1 631 €
18+3 799 €+5 701 €-1 902 €
19+3 799 €+5 980 €-2 181 €
20+3 799 €+6 265 €-2 466 €
21+3 799 €+6 558 €-2 759 €
22+3 799 €+6 859 €-3 060 €
23+3 799 €+7 167 €-3 368 €
24+3 799 €+7 484 €-3 685 €
25+3 799 €+7 809 €-4 010 €
Total+94 975 €+91 789 €+3 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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