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Maison à vendre

VillePouilly-sur-Loire (58)
Surface185m²
Coût Total203 390€
Loyer Annuel14 013€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 500 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 678,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée

immeuble de rapport rue WALDECK ROUSSEAU 58150 POUILLY SUR LOIRE, comprenant : un logement de plain pied ( entrée coin cuisine, chambre, salle d'eau WC). Au rez-de-chaussée de l'immeuble un appartement composé : entrée, cuisine, salon, salle à manger, chambre, salle de bains WC. A l'étage : entrée couloir, cuisine, salon, salle à manger, bureau, chambre, salle d'eau, WC. Grenier au dessus, deux caves . gros oeuvre en bon état, double vitrage partout volet roulant.

Ville : Pouilly-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58150
Coordonnées : 47.286183, 2.973328
Total : 203 390€
Prix d'acquisition : 125 500€
Travaux : 67 850€
Valeur du bien : 193 350€
Frais de notaire : 10 040€
Coût estimé : 10 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.31€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14013€/an
Fourchette totale : 911€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 10930€ - 17966€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :947,41 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 270 €
Prix d'achat :125 500 €
Décote à l'achat :-49 770€ (-28.4%)
Marge achat-revente :-28 120€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :81,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 094,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 441,72€
Coût de l'assurance :24 406,80€
Taxe foncière : 1 401,30€/an
Soit par mois : 116,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 210,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: environ 23 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des éléments sanitaires et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, légère amélioration possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, légère amélioration possible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 850 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 100€
    Isolation combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (prix moyen), Main d'œuvre: inclus
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:29 950€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 650€ = 14950€, Main d'œuvre: 50€, Total: 15000€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et mise aux normes: 5000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€, Total: 3600€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouilly-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 53 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 013 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 390 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 156 €
Revenus locatifs : +14 013 €
Charges déductibles : -77 156 €
Résultat foncier Année 1 : -63 143 €(Déficit de 63 143 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 306 €/an
Revenus locatifs : +14 013 €
Charges déductibles : -9 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 707 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41742.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 575 €(65% de 125 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 966 €/an
Calcul : 81 575 € × 3,636% = 2 966 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 013 €77 163 €6 935 €-63 150 €21 400 €41 750 €41 750 €
214 293 €9 130 €6 752 €5 164 €--36 586 €
314 579 €8 940 €6 563 €5 639 €--30 947 €
414 871 €8 744 €6 367 €6 126 €--24 821 €
515 168 €8 542 €6 164 €6 627 €--18 194 €
615 471 €8 332 €5 954 €7 140 €--11 054 €
715 781 €8 114 €5 737 €7 667 €--3 388 €
816 097 €7 889 €5 512 €8 207 €---
916 418 €7 657 €5 279 €8 762 €---
1016 747 €7 416 €5 038 €9 331 €---
1117 082 €7 166 €4 789 €9 915 €---
1217 423 €6 908 €4 531 €10 515 €---
1317 772 €6 641 €4 263 €11 131 €---
1418 127 €6 364 €3 987 €11 763 €---
1518 490 €6 078 €3 701 €12 412 €---
1618 860 €5 782 €3 404 €13 078 €---
1719 237 €5 475 €3 098 €13 762 €---
1819 622 €5 158 €2 780 €14 464 €---
1920 014 €4 829 €2 452 €15 185 €---
2020 414 €4 489 €2 112 €15 925 €---
2120 823 €4 137 €1 760 €16 685 €---
2221 239 €3 773 €1 395 €17 466 €---
2321 664 €3 396 €1 018 €18 268 €---
2422 097 €3 006 €628 €19 091 €---
2522 539 €2 602 €224 €19 937 €---
TOTAL448 840 €227 731 €100 442 €221 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 943 €-6 420 €+9 363 €
2+2 943 €0 €+2 943 €
3+2 943 €0 €+2 943 €
4+2 943 €0 €+2 943 €
5+2 943 €0 €+2 943 €
6+2 943 €0 €+2 943 €
7+2 943 €0 €+2 943 €
8+2 943 €+1 446 €+1 497 €
9+2 943 €+2 629 €+314 €
10+2 943 €+2 799 €+144 €
11+2 943 €+2 975 €-32 €
12+2 943 €+3 155 €-212 €
13+2 943 €+3 339 €-396 €
14+2 943 €+3 529 €-586 €
15+2 943 €+3 723 €-780 €
16+2 943 €+3 923 €-980 €
17+2 943 €+4 128 €-1 185 €
18+2 943 €+4 339 €-1 396 €
19+2 943 €+4 555 €-1 612 €
20+2 943 €+4 778 €-1 835 €
21+2 943 €+5 006 €-2 063 €
22+2 943 €+5 240 €-2 297 €
23+2 943 €+5 480 €-2 537 €
24+2 943 €+5 727 €-2 784 €
25+2 943 €+5 981 €-3 038 €
Total+73 575 €+66 333 €+7 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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