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Appartement T2 lumineux

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface44m²
Coût Total93 930€
Loyer Annuel6 209€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement T2 lumineux de 44 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 7 étages à Épinal. Il bénéficie d'une exposition au sud.

Il se compose de : • une pièce de vie avec cuisine moderne équipée • une chambre • une salle d'eau rénovée avec douche design et meuble vasque et wc.

  • Très bon état général
  • Ascenseur dans l'immeuble
  • Chauffage collectif au gaz
  • Résidence sécurisée badge et caméra L'appartement est situé dans un quartier calme et agréable d'Épinal. Classe énergie E - Classe climat E.

Bien soumis au statut de la copropriété, 55 logements, procédure en cours : aucune, 55 lots, Charges budget prévisionnel annuel 1 800 €.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite de cet appartement.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.156460, 6.450810
Total : 93 930€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 22 650€
Valeur du bien : 88 650€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6209€/an
Fourchette totale : 409€ - 655€/mois
Fourchette annuelle : 4907€ - 7855€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 484,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 539,74€
Coût de l'assurance :7 984,05€
Taxe foncière : 620,87€/an
Soit par mois : 51,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si le chauffage collectif au gaz est ancien ou peu efficace.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations cosmétiques pour la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en état impeccable.
Quantité: n/a
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 650 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Remplacement fenêtres: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau thermodynamique × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et réparations cosmétiques = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 209 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 930 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 413 €
Revenus locatifs : +6 209 €
Charges déductibles : -28 413 €
Résultat foncier Année 1 : -22 204 €(Déficit de 22 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 804 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 763 €/an
Revenus locatifs : +6 209 €
Charges déductibles : -5 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 803.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 209 €28 416 €3 025 €-22 207 €21 400 €807 €807 €
26 333 €5 684 €2 944 €649 €--158 €
36 459 €5 599 €2 859 €860 €---
46 589 €5 512 €2 772 €1 077 €---
56 720 €5 422 €2 681 €1 299 €---
66 855 €5 328 €2 588 €1 526 €---
76 992 €5 232 €2 492 €1 760 €---
87 132 €5 133 €2 392 €1 999 €---
97 274 €5 030 €2 290 €2 245 €---
107 420 €4 924 €2 183 €2 496 €---
117 568 €4 814 €2 074 €2 754 €---
127 720 €4 700 €1 960 €3 019 €---
137 874 €4 583 €1 843 €3 291 €---
148 032 €4 462 €1 722 €3 569 €---
158 192 €4 337 €1 597 €3 855 €---
168 356 €4 208 €1 468 €4 148 €---
178 523 €4 075 €1 335 €4 448 €---
188 694 €3 937 €1 197 €4 756 €---
198 867 €3 795 €1 055 €5 073 €---
209 045 €3 648 €908 €5 397 €---
219 226 €3 496 €756 €5 730 €---
229 410 €3 339 €599 €6 071 €---
239 598 €3 177 €436 €6 422 €---
249 790 €3 009 €269 €6 781 €---
259 986 €2 836 €96 €7 150 €---
TOTAL198 865 €134 695 €43 540 €64 170 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 170 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 304 €-6 420 €+7 724 €
2+1 304 €0 €+1 304 €
3+1 304 €+211 €+1 093 €
4+1 304 €+323 €+981 €
5+1 304 €+390 €+914 €
6+1 304 €+458 €+846 €
7+1 304 €+528 €+776 €
8+1 304 €+600 €+704 €
9+1 304 €+673 €+631 €
10+1 304 €+749 €+555 €
11+1 304 €+826 €+478 €
12+1 304 €+906 €+398 €
13+1 304 €+987 €+317 €
14+1 304 €+1 071 €+233 €
15+1 304 €+1 156 €+148 €
16+1 304 €+1 244 €+60 €
17+1 304 €+1 334 €-30 €
18+1 304 €+1 427 €-123 €
19+1 304 €+1 522 €-218 €
20+1 304 €+1 619 €-315 €
21+1 304 €+1 719 €-415 €
22+1 304 €+1 821 €-517 €
23+1 304 €+1 927 €-623 €
24+1 304 €+2 034 €-730 €
25+1 304 €+2 145 €-841 €
Total+32 600 €+19 251 €+13 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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