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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Affrique (12)
Surface300m²
Coût Total369 480€
Loyer Annuel36 693€
Rentabilité9.93%
Cashflow/mois+840€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 500 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 895 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : Non spécifié
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé en plein c?ur du centre-ville, cet immeuble de rapport représente une excellente opportunité d'investissement avec une rentabilité attractive.

L'ensemble se compose de plusieurs lots répartis sur plusieurs niveaux, offrant une diversité locative (appartements et/ou locaux commerciaux selon configuration). Les logements sont lumineux, bien agencés et bénéficient d'un emplacement recherché à proximité immédiate des commerces, services publics, écoles et toutes commodités.

L'immeuble est en bon état général, avec des parties communes entretenues. Certains lots peuvent nécessiter un rafraîchissement, laissant entrevoir un potentiel de valorisation intéressant à court ou moyen terme.

Potentiel locatif optimisable. Idéal pour investisseurs souhaitant sécuriser un placement rentable en centre-ville.

A visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Total : 369 480€
Prix d'acquisition : 268 500€
Travaux : 79 500€
Valeur du bien : 348 000€
Frais de notaire : 21 480€
Coût estimé : 21 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 3058€/mois
Loyer annuel estimé : 36693€/an
Fourchette totale : 2505€ - 3732€/mois
Fourchette annuelle : 30062€ - 44787€/an
Rentabilité brute :9.93%
Fourchette de rentabilité :8.14% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :390 000 €
Prix d'achat :268 500 €
Décote à l'achat :-121 500€ (-31.2%)
Marge achat-revente :20 520€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :369 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 804,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :107,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 912,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 852,60€
Coût de l'assurance :32 329,50€
Taxe foncière : 3 669,33€/an
Soit par mois : 305,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 057,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 217,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :839,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 unité pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et réfection des finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et finitions, mise à jour de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 500 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€ = 37000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (inclut peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 693 €/an
Calcul : 3 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 926 €/an
Base de calcul : Emprunt de 369 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 293 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 388 €
Revenus locatifs : +36 693 €
Charges déductibles : -96 388 €
Résultat foncier Année 1 : -59 695 €(Déficit de 59 695 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 888 €/an
Revenus locatifs : +36 693 €
Charges déductibles : -16 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38294.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 268 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 525 €(65% de 268 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 346 €/an
Calcul : 174 525 € × 3,636% = 6 346 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 693 €96 400 €11 937 €-59 706 €21 400 €38 306 €38 306 €
237 427 €16 577 €11 615 €20 850 €--17 456 €
338 176 €16 244 €11 281 €21 932 €---
438 939 €15 900 €10 937 €23 040 €---
539 718 €15 544 €10 581 €24 174 €---
640 512 €15 176 €10 214 €25 336 €---
741 323 €14 797 €9 834 €26 526 €---
842 149 €14 404 €9 442 €27 745 €---
942 992 €13 999 €9 037 €28 993 €---
1043 852 €13 580 €8 618 €30 272 €---
1144 729 €13 148 €8 185 €31 581 €---
1245 624 €12 700 €7 738 €32 923 €---
1346 536 €12 239 €7 276 €34 297 €---
1447 467 €11 761 €6 799 €35 705 €---
1548 416 €11 268 €6 306 €37 148 €---
1649 384 €10 759 €5 796 €38 626 €---
1750 372 €10 232 €5 270 €40 140 €---
1851 379 €9 689 €4 726 €41 691 €---
1952 407 €9 127 €4 164 €43 280 €---
2053 455 €8 546 €3 584 €44 909 €---
2154 524 €7 946 €2 984 €46 578 €---
2255 615 €7 327 €2 364 €48 288 €---
2356 727 €6 686 €1 724 €50 041 €---
2457 862 €6 025 €1 062 €51 837 €---
2559 019 €5 341 €379 €53 678 €---
TOTAL1 175 298 €375 415 €171 853 €799 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 799 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 706 €-6 420 €+14 126 €
2+7 706 €0 €+7 706 €
3+7 706 €+1 343 €+6 363 €
4+7 706 €+6 912 €+794 €
5+7 706 €+7 252 €+454 €
6+7 706 €+7 601 €+105 €
7+7 706 €+7 958 €-252 €
8+7 706 €+8 323 €-617 €
9+7 706 €+8 698 €-992 €
10+7 706 €+9 081 €-1 375 €
11+7 706 €+9 474 €-1 768 €
12+7 706 €+9 877 €-2 171 €
13+7 706 €+10 289 €-2 583 €
14+7 706 €+10 712 €-3 006 €
15+7 706 €+11 144 €-3 438 €
16+7 706 €+11 588 €-3 882 €
17+7 706 €+12 042 €-4 336 €
18+7 706 €+12 507 €-4 801 €
19+7 706 €+12 984 €-5 278 €
20+7 706 €+13 473 €-5 767 €
21+7 706 €+13 973 €-6 267 €
22+7 706 €+14 486 €-6 780 €
23+7 706 €+15 012 €-7 306 €
24+7 706 €+15 551 €-7 845 €
25+7 706 €+16 103 €-8 397 €
Total+192 650 €+239 965 €+-47 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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