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Belle longère sur presque 5.000m² de terrain

VilleCressat (23)
Surface163
Coût Total236 732
Loyer Annuel12 619
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-308
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 400 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 787,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle longère sur presque 5.000m² de terrain - EN EXCLUSIVITE ! A 5 minutes de JARNAGES, 10 minutes d'AHUN et 25 minutes de GUERET, une belle longère en pierres, couverte en ardoises, sur un terrain de presque 5.000m². La maison d'environ 163m² habitables comprend au rez-de-chaussée : une cuisine aménagée et un coin repas pour 23m², un grand salon d'environ 30m² avec un beau carrelage et de belles poutres apparentes et une cheminée avec un poêle à bois, un bureau d'environ 19m², un couloir qui mène à : une salle d'eau d'environ 4m² avec un bac à douche, un WC séparé d'environ 2m², une buanderie d'environ 8,40m² et un cellier d'environ 8,50m². Le premier étage comprend ; un palier d'environ 7m², une salle de bains d'environ 10m² avec douche, baignoire, double vasque et WC ainsi que trois grandes chambres d'environ 14m², 18m² et 29m² chacune. Deux belles granges attenantes d'environ 52m² et 77m² chacune. Un ancien fournil et d'autres petites dépendances en pierres. Un terrain attenant de presque 5.000m² avec un puits. Chauffage central avec chaudière à granulés avec remplissage automatique.

Ville : Cressat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23140
Coordonnées : 46.138610, 2.083000
Total : 236 732
Prix d'acquisition : 128 400
Travaux : 98 060
Valeur du bien : 226 460
Frais de notaire : 10 272
Coût estimé : 10 272
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12619€/an
Fourchette totale : 805€ - 1373€/mois
Fourchette annuelle : 9664€ - 16478€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :556,34 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :90 683
Prix d'achat :128 400
Décote à l'achat :+37 717 (+41.6%)
Marge achat-revente :-146 049€ (-161.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 732
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 254,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 808,86
Coût de l'assurance :20 714,05
Taxe foncière : 1 261,92€/an
Soit par mois : 105,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 359,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-307,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à granulés avec remplissage automatique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Système de chauffage à vérifier pour conformité et efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et carrelage
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 61 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 163 m²
Raison: Vérification nécessaire pour éviter les fuites et assurer la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 060(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000
    Remplacement chaudière à granulés: 1 système × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Isolation:10 980
    Isolation combles: 163 m² × 60€/m² = 9780€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1050€ = 21000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 15 m² × 800€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 600
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 080
    Rénovation chambres: 61 m² × 120€/m² = 7320€, Peinture: 61 m² × 30€/m² = 1830€, Main d'œuvre: 930€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:14 000
    Mise aux normes plomberie: 163 m² × 80€/m² = 13040€, Main d'œuvre: 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cressat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 49 980✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 732 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 332
Revenus locatifs : +12 619
Charges déductibles : -108 332
Résultat foncier Année 1 : -95 713(Déficit de 95 713 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 313
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 272 €/an
Revenus locatifs : +12 619
Charges déductibles : -10 272
Résultat foncier Années 2+ : 2 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74313.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 619108 3408 189-95 72121 400 €74 321 €74 321 €
212 87210 0657 9752 806--71 515 €
313 1299 8437 7533 286--68 229 €
413 3929 6137 5233 778--64 450 €
513 6599 3757 2844 284--60 166 €
613 9339 1287 0384 804--55 362 €
714 2118 8736 7825 339--50 023 €
814 4958 6086 5185 887--44 136 €
914 7858 3346 2446 451--37 684 €
1015 0818 0505 9607 031--30 653 €
1115 3837 7565 6667 626--23 027 €
1215 6907 4525 3628 238---
1316 0047 1375 0478 867---
1416 3246 8114 7209 514---
1516 6516 4734 38210 178---
1616 9846 1234 03210 861---
1717 3235 7603 67011 563---
1817 6705 3853 29512 285---
1918 0234 9962 90613 027---
2018 3844 5942 50313 790---
2118 7514 1772 08714 574---
2219 1263 7461 65515 381---
2319 5093 2991 20816 210---
2419 8992 83674517 063---
2520 2972 35626617 941---
TOTAL404 195269 131118 809135 06421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 064
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650-6 420+9 070
2+2 6500+2 650
3+2 6500+2 650
4+2 6500+2 650
5+2 6500+2 650
6+2 6500+2 650
7+2 6500+2 650
8+2 6500+2 650
9+2 6500+2 650
10+2 6500+2 650
11+2 6500+2 650
12+2 650+2 471+179
13+2 650+2 660-10
14+2 650+2 854-204
15+2 650+3 053-403
16+2 650+3 258-608
17+2 650+3 469-819
18+2 650+3 685-1 035
19+2 650+3 908-1 258
20+2 650+4 137-1 487
21+2 650+4 372-1 722
22+2 650+4 614-1 964
23+2 650+4 863-2 213
24+2 650+5 119-2 469
25+2 650+5 382-2 732
Total+66 250+47 427+18 823
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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