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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface66m²
Coût Total158 420€
Loyer Annuel9 457€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 651,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, Cave, 1 chambre

APPARTEMENT A RENOVER - HYPERCENTRE

Grande Rue. Hypercentre de Grenoble. Proximité immédiate de toutes les commodités.

Au 2-ème étage sans ascenseur. Entièrement sur cour intérieure.

Appartement d'environ 67 m². Rénovation intégrale à prévoir.

Grand couloir qui donne sur un séjour d'environ 19m².

Chambre principale d'environ 12 m² complétée par une chambre d'appoint (borgne) / bureau d'environ 7 m².

Cuisine indépendante.

Salle d'eau avec WC.

Chauffage individuel au gaz.

Cave et galetas.

Contactez Arnaud FERRERO au o641o65964 agent commercial immatriculé à Grenoble au RSAC 978 393 866

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.192284, 5.729292
Total : 158 420€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 40 700€
Valeur du bien : 149 700€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9457€/an
Fourchette totale : 614€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7369€ - 12136€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 037,5 €/m²
Basé sur :791 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 475 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-91 475€ (-45.6%)
Marge achat-revente :42 055€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :47,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 838,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 996,89€
Coût de l'assurance :14 257,80€
Taxe foncière : 945,68€/an
Soit par mois : 78,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre principale (12 m²) + 1 chambre d'appoint/bureau (7 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du couloir, remplacement du carrelage usé
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 850€
    Rénovation chambre principale (12 m²): 12 m² × 150€/m² = 1800€, Rénovation chambre d'appoint/bureau (7 m²): 7 m² × 150€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 150€ = 3000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir:1 100€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Remplacement carrelage couloir: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 457 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 420 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 660 €
Revenus locatifs : +9 457 €
Charges déductibles : -47 660 €
Résultat foncier Année 1 : -38 203 €(Déficit de 38 203 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 960 €/an
Revenus locatifs : +9 457 €
Charges déductibles : -6 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 497 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16802.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 457 €47 665 €5 449 €-38 208 €21 400 €16 808 €16 808 €
29 646 €6 822 €5 306 €2 824 €--13 984 €
39 839 €6 674 €5 158 €3 165 €--10 819 €
410 036 €6 520 €5 004 €3 516 €--7 303 €
510 236 €6 361 €4 845 €3 875 €--3 428 €
610 441 €6 197 €4 681 €4 244 €---
710 650 €6 026 €4 510 €4 623 €---
810 863 €5 850 €4 334 €5 013 €---
911 080 €5 668 €4 152 €5 413 €---
1011 302 €5 479 €3 963 €5 823 €---
1111 528 €5 283 €3 767 €6 245 €---
1211 758 €5 080 €3 564 €6 678 €---
1311 993 €4 871 €3 355 €7 123 €---
1412 233 €4 653 €3 137 €7 580 €---
1512 478 €4 428 €2 912 €8 050 €---
1612 728 €4 196 €2 680 €8 532 €---
1712 982 €3 955 €2 439 €9 028 €---
1813 242 €3 705 €2 189 €9 537 €---
1913 507 €3 447 €1 931 €10 060 €---
2013 777 €3 179 €1 663 €10 598 €---
2114 052 €2 902 €1 386 €11 150 €---
2214 333 €2 615 €1 099 €11 718 €---
2314 620 €2 318 €802 €12 302 €---
2414 912 €2 011 €495 €12 901 €---
2515 211 €1 693 €177 €13 518 €---
TOTAL302 903 €157 597 €78 997 €145 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €0 €+1 986 €
5+1 986 €0 €+1 986 €
6+1 986 €+245 €+1 741 €
7+1 986 €+1 387 €+599 €
8+1 986 €+1 504 €+482 €
9+1 986 €+1 624 €+362 €
10+1 986 €+1 747 €+239 €
11+1 986 €+1 873 €+113 €
12+1 986 €+2 003 €-17 €
13+1 986 €+2 137 €-151 €
14+1 986 €+2 274 €-288 €
15+1 986 €+2 415 €-429 €
16+1 986 €+2 560 €-574 €
17+1 986 €+2 708 €-722 €
18+1 986 €+2 861 €-875 €
19+1 986 €+3 018 €-1 032 €
20+1 986 €+3 179 €-1 193 €
21+1 986 €+3 345 €-1 359 €
22+1 986 €+3 515 €-1 529 €
23+1 986 €+3 690 €-1 704 €
24+1 986 €+3 870 €-1 884 €
25+1 986 €+4 055 €-2 069 €
Total+49 650 €+43 592 €+6 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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