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Maison - 8 pièce(s) - 140 m²

VilleLacaune (81)
Surface140m²
Coût Total158 100€
Loyer Annuel10 713€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 607,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nouvelle exclusivité 3GIMMO Lacaune

Beaucoup de potentiel pour cette jolie maison de village avec jardin clos et arboré. Une grande pièce de vie pouvant encore être agrandie, cuisine séparée avec possibilité d'ouverture sur la pièce de vie, 4 chambres lumineuses et de beaux volumes, 2 bureaux et un vaste grenier aménageable en totalité avec ouvertures en façade. Enfin en rez de jardin, possibilité d'une cuisine d'été avec cheminée intérieure et pièces annexes. Une belle pépite qui peut être habitable en l'état. N'hésitez pas trop avant d'en faire sa connaissance.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Florence PUJOL inscrite au RSAC de CASTRES n° 889 292 439 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 226143FP

Ville : Lacaune
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81230
Coordonnées : 43.707731, 2.692942
Total : 158 100€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 66 300€
Valeur du bien : 151 300€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10713€/an
Fourchette totale : 679€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 8149€ - 14083€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :891,63 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 828 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-39 828€ (-31.9%)
Marge achat-revente :-33 272€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 857,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 109,56€
Coût de l'assurance :18 972,00€
Taxe foncière : 1 071,29€/an
Soit par mois : 89,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 892,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 400€
    Isolation combles perdus: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lacaune (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 713 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 071 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 641 €
Revenus locatifs : +10 713 €
Charges déductibles : -73 641 €
Résultat foncier Année 1 : -62 929 €(Déficit de 62 929 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 529 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 341 €/an
Revenus locatifs : +10 713 €
Charges déductibles : -7 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41528.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 713 €73 647 €5 516 €-62 934 €21 400 €41 534 €41 534 €
210 927 €7 203 €5 372 €3 725 €--37 809 €
311 146 €7 054 €5 223 €4 092 €--33 717 €
411 369 €6 899 €5 069 €4 470 €--29 247 €
511 596 €6 739 €4 909 €4 857 €--24 391 €
611 828 €6 573 €4 743 €5 255 €--19 136 €
712 064 €6 402 €4 572 €5 663 €--13 473 €
812 306 €6 224 €4 394 €6 082 €--7 391 €
912 552 €6 040 €4 210 €6 512 €--879 €
1012 803 €5 849 €4 019 €6 954 €---
1113 059 €5 651 €3 821 €7 408 €---
1213 320 €5 446 €3 616 €7 874 €---
1313 587 €5 234 €3 404 €8 352 €---
1413 858 €5 015 €3 184 €8 844 €---
1514 135 €4 787 €2 957 €9 348 €---
1614 418 €4 551 €2 721 €9 867 €---
1714 707 €4 307 €2 477 €10 400 €---
1815 001 €4 054 €2 224 €10 947 €---
1915 301 €3 792 €1 962 €11 509 €---
2015 607 €3 520 €1 690 €12 086 €---
2115 919 €3 239 €1 409 €12 680 €---
2216 237 €2 948 €1 118 €13 289 €---
2316 562 €2 646 €816 €13 916 €---
2416 893 €2 334 €504 €14 560 €---
2517 231 €2 010 €180 €15 221 €---
TOTAL343 138 €192 164 €80 110 €150 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 250 €-6 420 €+8 670 €
2+2 250 €0 €+2 250 €
3+2 250 €0 €+2 250 €
4+2 250 €0 €+2 250 €
5+2 250 €0 €+2 250 €
6+2 250 €0 €+2 250 €
7+2 250 €0 €+2 250 €
8+2 250 €0 €+2 250 €
9+2 250 €0 €+2 250 €
10+2 250 €+1 822 €+428 €
11+2 250 €+2 222 €+28 €
12+2 250 €+2 362 €-112 €
13+2 250 €+2 506 €-256 €
14+2 250 €+2 653 €-403 €
15+2 250 €+2 805 €-555 €
16+2 250 €+2 960 €-710 €
17+2 250 €+3 120 €-870 €
18+2 250 €+3 284 €-1 034 €
19+2 250 €+3 453 €-1 203 €
20+2 250 €+3 626 €-1 376 €
21+2 250 €+3 804 €-1 554 €
22+2 250 €+3 987 €-1 737 €
23+2 250 €+4 175 €-1 925 €
24+2 250 €+4 368 €-2 118 €
25+2 250 €+4 566 €-2 316 €
Total+56 250 €+45 292 €+10 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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