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Au calme

VilleDun-le-Palestel (23)
Surface68
Coût Total95 500
Loyer Annuel5 255
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-99
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 772,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme - TRANSAXIA DUN LE PALESTEL, GARRIGUES Fabrice (EI) [Coordonnées masquées] vous présente cette Maison indépendante habitable de suite – 70 m² – Au calme, en Vallée de la Creuse au Nord de Fresselines Située dans un environnement paisible au cœur de la Vallée de la Creuse, cette maison indépendante d’environ 70 m², habitable immédiatement, n’attend plus que vous !  2 chambres. Cuisine ouverte sur séjour d’environ 28 m², offrant un bel espace de vie convivial. Garage non attenant. Survitrage déjà installé. Chauffage : poêle + chaudière réparable à moindre coût. Terrain de 3 642 m², situé de l’autre côté de la rue, idéal pour jardin, potager, loisirs ou petit élevage  Un bien rare dans un cadre naturel préservé, parfait pour une résidence principale au calme, une maison secondaire ou un projet à plus long terme. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Dun-le-Palestel
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23800
Coordonnées : 46.297400, 1.643204
Total : 95 500
Prix d'acquisition : 52 500
Travaux : 38 800
Valeur du bien : 91 300
Frais de notaire : 4 200
Coût estimé : 4 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 438€/mois
Loyer annuel estimé : 5255€/an
Fourchette totale : 344€ - 557€/mois
Fourchette annuelle : 4131€ - 6685€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :769,23 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :52 308
Prix d'achat :52 500
Décote à l'achat :+192 (+0.4%)
Marge achat-revente :-43 192€ (-82.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 493,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 418,98
Coût de l'assurance :8 117,50
Taxe foncière : 525,48€/an
Soit par mois : 43,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 437,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel (poêle + chaudière réparable)
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Rénovation chambres: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dun-le-Palestel (coefficient 0.8 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 255 €/an
Calcul : 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 733
Revenus locatifs : +5 255
Charges déductibles : -42 733
Résultat foncier Année 1 : -37 478(Déficit de 37 478 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 078
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 933 €/an
Revenus locatifs : +5 255
Charges déductibles : -3 933
Résultat foncier Années 2+ : 1 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16077.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 25542 7363 085-37 48121 400 €16 081 €16 081 €
25 3603 8523 0021 508--14 573 €
35 4673 7662 9161 701--12 872 €
45 5763 6772 8271 899--10 973 €
55 6883 5852 7352 103--8 870 €
65 8023 4902 6402 312--6 558 €
75 9183 3922 5422 526--4 033 €
86 0363 2912 4402 746--1 287 €
96 1573 1862 3362 971---
106 2803 0782 2273 202---
116 4062 9662 1163 440---
126 5342 8502 0003 684---
136 6642 7311 8813 934---
146 7982 6071 7574 190---
156 9342 4801 6304 454---
167 0722 3481 4984 724---
177 2142 2121 3625 001---
187 3582 0721 2225 286---
197 5051 9261 0765 579---
207 6551 7769265 879---
217 8081 6217716 187---
227 9651 4616116 503---
238 1241 2964466 828---
248 2861 1252757 162---
258 452948987 504---
TOTAL168 314104 47444 41963 84121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 841
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 104-6 420+7 524
2+1 1040+1 104
3+1 1040+1 104
4+1 1040+1 104
5+1 1040+1 104
6+1 1040+1 104
7+1 1040+1 104
8+1 1040+1 104
9+1 104+505+599
10+1 104+961+143
11+1 104+1 032+72
12+1 104+1 105-1
13+1 104+1 180-76
14+1 104+1 257-153
15+1 104+1 336-232
16+1 104+1 417-313
17+1 104+1 500-396
18+1 104+1 586-482
19+1 104+1 674-570
20+1 104+1 764-660
21+1 104+1 856-752
22+1 104+1 951-847
23+1 104+2 048-944
24+1 104+2 148-1 044
25+1 104+2 251-1 147
Total+27 600+19 152+8 448
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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