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Maison à vendre

VilleMiélan (32)
Surface204m²
Coût Total240 020€
Loyer Annuel17 638€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 828,43 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 44 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial LES 7 TERRITOIRES, SELARL vous proposent : Maison rurale à vendre - MIELAN (32170)

MIELAN (32) Gasconne et dépendances sur 1ha50 (possible d'avoir moins de terrain). Hall d'entrée, belle pièce de vie cuisine/séjour de 44m², cellier, salon avec cheminée/insert, une chambre, salle d'eau, chaufferie. A l'étage: Palier, trois chambres. Attenant une pièce donnant sur terrasse. Dépendances. L'ensemble se place sur 1ha49a37ca Double-vitrage, chauffage central (chaudière à pellets)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visites : Eric PERES Expert immobilier certifié TRV-FR/CSN/2022/66 Contact :

Annonce de l'étude LES 7 TERRITOIRES, SELARL - Notaires à Mirande - N° SIRET : 88952027600086

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Miélan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32170
Coordonnées : 43.422523, 0.308047
Total : 240 020€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 57 500€
Valeur du bien : 226 500€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17638€/an
Fourchette totale : 1138€ - 1899€/mois
Fourchette annuelle : 13650€ - 22791€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 364,19 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 294 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-109 294€ (-39.3%)
Marge achat-revente :38 274€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 172,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 242,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 638,14€
Coût de l'assurance :21 001,75€
Taxe foncière : 1 763,81€/an
Soit par mois : 146,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 469,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 389,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à pellets
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 500 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 400€
    Isolation toiture/combles: 204 m² × 100€/m² = 20400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miélan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 638 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 851 €
Revenus locatifs : +17 638 €
Charges déductibles : -67 851 €
Résultat foncier Année 1 : -50 213 €(Déficit de 50 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 351 €/an
Revenus locatifs : +17 638 €
Charges déductibles : -10 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28812.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 638 €67 858 €7 755 €-50 220 €21 400 €28 820 €28 820 €
217 991 €10 149 €7 545 €7 842 €--20 979 €
318 351 €9 933 €7 329 €8 418 €--12 560 €
418 718 €9 709 €7 105 €9 009 €--3 552 €
519 092 €9 478 €6 874 €9 614 €---
619 474 €9 239 €6 635 €10 235 €---
719 863 €8 992 €6 388 €10 871 €---
820 261 €8 737 €6 134 €11 523 €---
920 666 €8 474 €5 870 €12 192 €---
1021 079 €8 202 €5 598 €12 877 €---
1121 501 €7 921 €5 317 €13 580 €---
1221 931 €7 631 €5 027 €14 300 €---
1322 369 €7 331 €4 727 €15 039 €---
1422 817 €7 020 €4 417 €15 796 €---
1523 273 €6 700 €4 096 €16 573 €---
1623 738 €6 369 €3 765 €17 369 €---
1724 213 €6 027 €3 423 €18 186 €---
1824 698 €5 674 €3 070 €19 024 €---
1925 191 €5 309 €2 705 €19 883 €---
2025 695 €4 932 €2 328 €20 763 €---
2126 209 €4 542 €1 938 €21 667 €---
2226 733 €4 140 €1 536 €22 594 €---
2327 268 €3 724 €1 120 €23 544 €---
2427 813 €3 294 €690 €24 520 €---
2528 370 €2 850 €246 €25 520 €---
TOTAL564 952 €234 235 €111 638 €330 717 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 717 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 704 €-6 420 €+10 124 €
2+3 704 €0 €+3 704 €
3+3 704 €0 €+3 704 €
4+3 704 €0 €+3 704 €
5+3 704 €+1 819 €+1 885 €
6+3 704 €+3 070 €+634 €
7+3 704 €+3 261 €+443 €
8+3 704 €+3 457 €+247 €
9+3 704 €+3 657 €+47 €
10+3 704 €+3 863 €-159 €
11+3 704 €+4 074 €-370 €
12+3 704 €+4 290 €-586 €
13+3 704 €+4 512 €-808 €
14+3 704 €+4 739 €-1 035 €
15+3 704 €+4 972 €-1 268 €
16+3 704 €+5 211 €-1 507 €
17+3 704 €+5 456 €-1 752 €
18+3 704 €+5 707 €-2 003 €
19+3 704 €+5 965 €-2 261 €
20+3 704 €+6 229 €-2 525 €
21+3 704 €+6 500 €-2 796 €
22+3 704 €+6 778 €-3 074 €
23+3 704 €+7 063 €-3 359 €
24+3 704 €+7 356 €-3 652 €
25+3 704 €+7 656 €-3 952 €
Total+92 600 €+99 215 €+-6 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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