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Achat : Appartement Brive-la-Gaillarde (19100)

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface170
Coût Total271 160
Loyer Annuel25 044
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+456
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 247,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 84 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé en coeur de ville rue Majour, cet immeuble mixte est composé d'un local commercial anciennement à usage de restaurant sur deux niveaux et au dernier étage un appartement à aménagé d'environ 75m2. Le local d'environ 112 m2 présente une belle salle de réception ainsi qu'un espace technique pour la partie préparation et à l'étage un pièce de réception également dans un esprit mezzanine. L'appartement à repenser entièrement présente un beau potentiel en terme de volume et de possibilité d'aménagement. La toiture en ardoise de pays est en bon état. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 212 000 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 200 000 € Honoraires charge acquéreur : 12 000 € soit 6 % Ttc de la valeur du bien hors honoraires Contactez votre conseiller Safti : Cécile Feutriez, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Brive sous le numéro 953 034 758

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.148700, 1.519580
Total : 271 160
Prix d'acquisition : 212 000
Travaux : 42 200
Valeur du bien : 254 200
Frais de notaire : 16 960
Coût estimé : 16 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 15.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2087€/mois
Loyer annuel estimé : 25044€/an
Fourchette totale : 1695€ - 2569€/mois
Fourchette annuelle : 20341€ - 30833€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 587,53 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 879
Prix d'achat :212 000
Décote à l'achat :-57 879 (-21.4%)
Marge achat-revente :-1 281€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 422,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 737,51
Coût de l'assurance :23 726,50
Taxe foncière : 2 504,35€/an
Soit par mois : 208,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 086,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 630,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :456,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée.
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800
    Peinture hall d'entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 044 €/an
Calcul : 2 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 160 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 756
Revenus locatifs : +25 044
Charges déductibles : -54 756
Résultat foncier Année 1 : -29 712(Déficit de 29 712 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 312
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 556 €/an
Revenus locatifs : +25 044
Charges déductibles : -12 556
Résultat foncier Années 2+ : 12 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8312.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 04454 7649 111-29 72121 400 €8 321 €8 321 €
225 54412 3228 86913 222---
326 05512 0728 61913 983---
426 57611 8138 36014 763---
527 10811 5458 09215 562---
627 65011 2687 81516 382---
728 20310 9827 52817 221---
828 76710 6857 23218 082---
929 34210 3786 92518 964---
1029 92910 0616 60719 868---
1130 5289 7326 27920 795---
1231 1389 3935 93921 746---
1331 7619 0415 58822 720---
1432 3968 6785 22423 719---
1533 0448 3024 84824 743---
1633 7057 9124 45925 793---
1734 3797 5104 05626 869---
1835 0677 0933 64027 974---
1935 7686 6633 20929 106---
2036 4846 2172 76330 267---
2137 2135 7562 30231 458---
2237 9585 2791 82532 679---
2338 7174 7851 33233 932---
2439 4914 27582135 217---
2540 2813 74629336 535---
TOTAL802 151260 273131 738541 87821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 541 878
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 259-6 420+11 679
2+5 259+1 470+3 789
3+5 259+4 195+1 064
4+5 259+4 429+830
5+5 259+4 669+590
6+5 259+4 915+344
7+5 259+5 166+93
8+5 259+5 425-166
9+5 259+5 689-430
10+5 259+5 961-702
11+5 259+6 239-980
12+5 259+6 524-1 265
13+5 259+6 816-1 557
14+5 259+7 116-1 857
15+5 259+7 423-2 164
16+5 259+7 738-2 479
17+5 259+8 061-2 802
18+5 259+8 392-3 133
19+5 259+8 732-3 473
20+5 259+9 080-3 821
21+5 259+9 437-4 178
22+5 259+9 804-4 545
23+5 259+10 179-4 920
24+5 259+10 565-5 306
25+5 259+10 960-5 701
Total+131 475+162 563+-31 088
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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