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Achat : Appartement Brive-la-Gaillarde (19100)

Bien expiré
VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface170m²
Coût Total271 160€
Loyer Annuel25 044€
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+456€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 247,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 84 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé en coeur de ville rue Majour, cet immeuble mixte est composé d'un local commercial anciennement à usage de restaurant sur deux niveaux et au dernier étage un appartement à aménagé d'environ 75m2. Le local d'environ 112 m2 présente une belle salle de réception ainsi qu'un espace technique pour la partie préparation et à l'étage un pièce de réception également dans un esprit mezzanine. L'appartement à repenser entièrement présente un beau potentiel en terme de volume et de possibilité d'aménagement. La toiture en ardoise de pays est en bon état. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 212 000 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 200 000 € Honoraires charge acquéreur : 12 000 € soit 6 % Ttc de la valeur du bien hors honoraires Contactez votre conseiller Safti : Cécile Feutriez, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Brive sous le numéro 953 034 758

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.148700, 1.519580
Total : 271 160€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 254 200€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 15.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 2087€/mois
Loyer annuel estimé : 25044€/an
Fourchette totale : 1695€ - 2569€/mois
Fourchette annuelle : 20341€ - 30833€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 587,53 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 879 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-57 879€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-1 281€ (-0.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 422,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 737,51€
Coût de l'assurance :23 726,50€
Taxe foncière : 2 504,35€/an
Soit par mois : 208,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 086,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 630,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :456,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée.
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Peinture hall d'entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 087 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 044 €/an
Calcul : 2 087 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 756 €
Revenus locatifs : +25 044 €
Charges déductibles : -54 756 €
Résultat foncier Année 1 : -29 712 €(Déficit de 29 712 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 312 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 556 €/an
Revenus locatifs : +25 044 €
Charges déductibles : -12 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8312.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 044 €54 764 €9 111 €-29 721 €21 400 €8 321 €8 321 €
225 544 €12 322 €8 869 €13 222 €---
326 055 €12 072 €8 619 €13 983 €---
426 576 €11 813 €8 360 €14 763 €---
527 108 €11 545 €8 092 €15 562 €---
627 650 €11 268 €7 815 €16 382 €---
728 203 €10 982 €7 528 €17 221 €---
828 767 €10 685 €7 232 €18 082 €---
929 342 €10 378 €6 925 €18 964 €---
1029 929 €10 061 €6 607 €19 868 €---
1130 528 €9 732 €6 279 €20 795 €---
1231 138 €9 393 €5 939 €21 746 €---
1331 761 €9 041 €5 588 €22 720 €---
1432 396 €8 678 €5 224 €23 719 €---
1533 044 €8 302 €4 848 €24 743 €---
1633 705 €7 912 €4 459 €25 793 €---
1734 379 €7 510 €4 056 €26 869 €---
1835 067 €7 093 €3 640 €27 974 €---
1935 768 €6 663 €3 209 €29 106 €---
2036 484 €6 217 €2 763 €30 267 €---
2137 213 €5 756 €2 302 €31 458 €---
2237 958 €5 279 €1 825 €32 679 €---
2338 717 €4 785 €1 332 €33 932 €---
2439 491 €4 275 €821 €35 217 €---
2540 281 €3 746 €293 €36 535 €---
TOTAL802 151 €260 273 €131 738 €541 878 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 541 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 259 €-6 420 €+11 679 €
2+5 259 €+1 470 €+3 789 €
3+5 259 €+4 195 €+1 064 €
4+5 259 €+4 429 €+830 €
5+5 259 €+4 669 €+590 €
6+5 259 €+4 915 €+344 €
7+5 259 €+5 166 €+93 €
8+5 259 €+5 425 €-166 €
9+5 259 €+5 689 €-430 €
10+5 259 €+5 961 €-702 €
11+5 259 €+6 239 €-980 €
12+5 259 €+6 524 €-1 265 €
13+5 259 €+6 816 €-1 557 €
14+5 259 €+7 116 €-1 857 €
15+5 259 €+7 423 €-2 164 €
16+5 259 €+7 738 €-2 479 €
17+5 259 €+8 061 €-2 802 €
18+5 259 €+8 392 €-3 133 €
19+5 259 €+8 732 €-3 473 €
20+5 259 €+9 080 €-3 821 €
21+5 259 €+9 437 €-4 178 €
22+5 259 €+9 804 €-4 545 €
23+5 259 €+10 179 €-4 920 €
24+5 259 €+10 565 €-5 306 €
25+5 259 €+10 960 €-5 701 €
Total+131 475 €+162 563 €+-31 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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