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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface66m²
Coût Total119 080€
Loyer Annuel7 389€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 075,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone

À Bourges, découvrez cet appartement au 3 € étage d'une copropriété avec ascenseur, offrant une vue agréable sur Bourges et sur la cathédrale. Il se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux donnant sur un balcon, d'une cuisine, de deux chambres (dont une avec accès au balcon) et d'une salle de bains. Quelques rafraîchissements sont à prévoir, mais le potentiel est là, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement. Contactez-nous à l'agence IMMO HELLO pour en savoir plus

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 119 080€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 113 400€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7389€/an
Fourchette totale : 469€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5626€ - 9705€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,08 €/m²
Basé sur :438 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 555 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-39 555€ (-35.8%)
Marge achat-revente :-8 525€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 624,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 852,57€
Coût de l'assurance :10 419,50€
Taxe foncière : 738,89€/an
Soit par mois : 61,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale et papier peint daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques salissures visibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 7000€ + Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 400€ × 7 = 2800€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 4000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 389 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 553 €
Revenus locatifs : +7 389 €
Charges déductibles : -47 553 €
Résultat foncier Année 1 : -40 164 €(Déficit de 40 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 153 €/an
Revenus locatifs : +7 389 €
Charges déductibles : -5 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 236 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18764.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 389 €47 557 €4 001 €-40 168 €21 400 €18 768 €18 768 €
27 537 €5 051 €3 895 €2 486 €--16 282 €
37 687 €4 941 €3 785 €2 747 €--13 535 €
47 841 €4 827 €3 671 €3 014 €--10 521 €
57 998 €4 709 €3 554 €3 289 €--7 232 €
68 158 €4 588 €3 432 €3 570 €--3 662 €
78 321 €4 462 €3 306 €3 859 €---
88 487 €4 331 €3 176 €4 156 €---
98 657 €4 197 €3 041 €4 461 €---
108 830 €4 057 €2 902 €4 773 €---
119 007 €3 913 €2 757 €5 094 €---
129 187 €3 764 €2 608 €5 423 €---
139 371 €3 610 €2 454 €5 761 €---
149 558 €3 450 €2 294 €6 108 €---
159 749 €3 285 €2 129 €6 465 €---
169 944 €3 114 €1 958 €6 831 €---
1710 143 €2 937 €1 781 €7 206 €---
1810 346 €2 754 €1 599 €7 592 €---
1910 553 €2 565 €1 409 €7 988 €---
2010 764 €2 369 €1 214 €8 395 €---
2110 979 €2 167 €1 011 €8 813 €---
2211 199 €1 957 €802 €9 242 €---
2311 423 €1 740 €585 €9 683 €---
2411 651 €1 516 €361 €10 135 €---
2511 885 €1 284 €129 €10 600 €---
TOTAL236 667 €129 144 €57 853 €107 523 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 389 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 552 €-6 420 €+7 972 €
2+1 552 €0 €+1 552 €
3+1 552 €0 €+1 552 €
4+1 552 €0 €+1 552 €
5+1 552 €0 €+1 552 €
6+1 552 €0 €+1 552 €
7+1 552 €+59 €+1 493 €
8+1 552 €+1 247 €+305 €
9+1 552 €+1 338 €+214 €
10+1 552 €+1 432 €+120 €
11+1 552 €+1 528 €+24 €
12+1 552 €+1 627 €-75 €
13+1 552 €+1 728 €-176 €
14+1 552 €+1 833 €-281 €
15+1 552 €+1 939 €-387 €
16+1 552 €+2 049 €-497 €
17+1 552 €+2 162 €-610 €
18+1 552 €+2 278 €-726 €
19+1 552 €+2 396 €-844 €
20+1 552 €+2 518 €-966 €
21+1 552 €+2 644 €-1 092 €
22+1 552 €+2 773 €-1 221 €
23+1 552 €+2 905 €-1 353 €
24+1 552 €+3 041 €-1 489 €
25+1 552 €+3 180 €-1 628 €
Total+38 800 €+32 257 €+6 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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