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maison vente 4 pieces senonches 85m2

VilleSenonches (28)
Surface85
Coût Total165 020
Loyer Annuel8 321
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-229
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 164,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PROCHE SENONCHES, Opportunité à Saisir - Fort potentiel pour cette jolie maison à rénover sur un terrain de 2 600 m², avec garage.

La maison comprend actuellement une chambre, un séjour avec cheminée foyer ouvert, une cuisine, et un grenier aménageable. Les possibilités d'aménagement sont multiples.

Cette maison de caractère nécessitant des travaux est idéale pour les amateurs de rénovation et les bricoleurs passionnés. Offrant une belle surface habitable, elle vous permettra de laisser libre cours à votre imagination pour la transformer en un lieu qui vous ressemble.

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 99000 euros. Prix hors honoraires : 90000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (10,00% du prix du bien hors honoraires) : 9000 euros. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Virginie Martin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 948097969, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Senonches
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28250
Total : 165 020
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 58 100
Valeur du bien : 157 100
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8321€/an
Fourchette totale : 557€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6679€ - 10367€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 344,61 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 292
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-15 292 (-13.4%)
Marge achat-revente :-50 728€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 852,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 754,13
Coût de l'assurance :14 026,70
Taxe foncière : 832,08€/an
Soit par mois : 69,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 salons (25 m² chacun)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état, nécessite une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 100(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 500
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 100€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:3 600
    Rénovation chambre: 12 m² × 300€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:10 000
    Rénovation salon: 50 m² × 200€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Senonches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 321 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 326 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 020 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 819
Revenus locatifs : +8 321
Charges déductibles : -64 819
Résultat foncier Année 1 : -56 499(Déficit de 56 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 099
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 719 €/an
Revenus locatifs : +8 321
Charges déductibles : -6 719
Résultat foncier Années 2+ : 1 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35098.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 32164 8255 331-56 50421 400 €35 104 €35 104 €
28 4876 5815 1871 907--33 197 €
38 6576 4325 0392 225--30 972 €
48 8306 2784 8852 552--28 420 €
59 0076 1194 7262 888--25 532 €
69 1875 9554 5623 232--22 300 €
79 3715 7854 3923 585--18 715 €
89 5585 6104 2173 948--14 767 €
99 7495 4294 0364 320--10 447 €
109 9445 2423 8494 702--5 745 €
1110 1435 0493 6565 094--651 €
1210 3464 8493 4565 497---
1310 5534 6433 2505 910---
1410 7644 4303 0376 334---
1510 9794 2092 8166 770---
1611 1993 9822 5897 217---
1711 4233 7472 3547 676---
1811 6513 5042 1118 147---
1911 8843 2531 8608 631---
2012 1222 9941 6019 128---
2112 3642 7261 3339 639---
2212 6122 4491 05610 163---
2312 8642 16377010 701---
2413 1211 86847411 254---
2513 3841 56216911 821---
TOTAL266 519169 68376 75496 83621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 836
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 747-6 420+8 167
2+1 7470+1 747
3+1 7470+1 747
4+1 7470+1 747
5+1 7470+1 747
6+1 7470+1 747
7+1 7470+1 747
8+1 7470+1 747
9+1 7470+1 747
10+1 7470+1 747
11+1 7470+1 747
12+1 747+1 649+98
13+1 747+1 773-26
14+1 747+1 900-153
15+1 747+2 031-284
16+1 747+2 165-418
17+1 747+2 303-556
18+1 747+2 444-697
19+1 747+2 589-842
20+1 747+2 738-991
21+1 747+2 892-1 145
22+1 747+3 049-1 302
23+1 747+3 210-1 463
24+1 747+3 376-1 629
25+1 747+3 546-1 799
Total+43 675+29 246+14 429
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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