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Appartement à vendre

VilleAgen (47)
Surface57m²
Coût Total92 320€
Loyer Annuel6 483€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/12 étage, Ascenseur, 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

À vendre - Appartement T3 de 57m² avec balcon et cellier – Agen – 75 000 euros FAI

À deux pas des commodités et des transports, découvrez cet appartement T3 de 58 m² lumineux, bien entretenu et entièrement rénové, situé dans une copropriété calme.

Caractéristiques principales :

T3 de 57 m² avec balcon et cellier. Sans vis à vis.

Appartement traversant, très lumineux.

Double vitrage.

Copropriété entretenue.

Bien vendu libre de toute occupation.

Localisation : Agen – proche centre-ville, écoles, commerces. Prix de vente : 75 000 euros FAI

Parfait pour un investissement locatif, ou un premier achat.

Contactez-nous pour une visite ou plus d'informations.

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.213487, 0.642351
Total : 92 320€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 11 320€
Valeur du bien : 86 320€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6483€/an
Fourchette totale : 428€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5137€ - 8182€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 510,64 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 106 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-11 106€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-6 214€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 484,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 851,77€
Coût de l'assurance :8 078,00€
Taxe foncière : 648,31€/an
Soit par mois : 54,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 320 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Menuiseries:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Eau chaude:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (prix moyen pour un léger rafraîchissement). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 4000€ (prix moyen pour un léger rafraîchissement). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€. Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 483 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 390 €
Revenus locatifs : +6 483 €
Charges déductibles : -15 390 €
Résultat foncier Année 1 : -8 907 €(Déficit de 8 907 €)
Imputable sur revenu global : 8 907 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 070 €/an
Revenus locatifs : +6 483 €
Charges déductibles : -4 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 413 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 483 €15 393 €3 102 €-8 910 €8 910 €--
26 613 €3 991 €3 020 €2 622 €---
36 745 €3 906 €2 934 €2 839 €---
46 880 €3 818 €2 846 €3 062 €---
57 017 €3 726 €2 755 €3 291 €---
67 158 €3 632 €2 661 €3 526 €---
77 301 €3 535 €2 563 €3 766 €---
87 447 €3 434 €2 462 €4 013 €---
97 596 €3 329 €2 358 €4 267 €---
107 748 €3 221 €2 250 €4 527 €---
117 903 €3 109 €2 138 €4 794 €---
128 061 €2 994 €2 022 €5 067 €---
138 222 €2 874 €1 902 €5 348 €---
148 387 €2 750 €1 779 €5 636 €---
158 554 €2 622 €1 651 €5 932 €---
168 725 €2 490 €1 518 €6 236 €---
178 900 €2 353 €1 381 €6 547 €---
189 078 €2 211 €1 239 €6 867 €---
199 259 €2 064 €1 093 €7 195 €---
209 445 €1 912 €941 €7 532 €---
219 633 €1 755 €784 €7 878 €---
229 826 €1 593 €621 €8 233 €---
2310 023 €1 425 €453 €8 598 €---
2410 223 €1 251 €280 €8 972 €---
2510 428 €1 071 €100 €9 356 €---
TOTAL207 654 €80 457 €44 852 €127 197 €8 910 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 673 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 361 €-2 673 €+4 034 €
2+1 361 €+787 €+574 €
3+1 361 €+852 €+509 €
4+1 361 €+919 €+442 €
5+1 361 €+987 €+374 €
6+1 361 €+1 058 €+303 €
7+1 361 €+1 130 €+231 €
8+1 361 €+1 204 €+157 €
9+1 361 €+1 280 €+81 €
10+1 361 €+1 358 €+3 €
11+1 361 €+1 438 €-77 €
12+1 361 €+1 520 €-159 €
13+1 361 €+1 604 €-243 €
14+1 361 €+1 691 €-330 €
15+1 361 €+1 780 €-419 €
16+1 361 €+1 871 €-510 €
17+1 361 €+1 964 €-603 €
18+1 361 €+2 060 €-699 €
19+1 361 €+2 159 €-798 €
20+1 361 €+2 260 €-899 €
21+1 361 €+2 363 €-1 002 €
22+1 361 €+2 470 €-1 109 €
23+1 361 €+2 579 €-1 218 €
24+1 361 €+2 692 €-1 331 €
25+1 361 €+2 807 €-1 446 €
Total+34 025 €+38 159 €+-4 134 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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