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Studio 10 pièces 200 m²

VilleVichy (03)
Surface200m²
Coût Total350 270€
Loyer Annuel25 420€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 470 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 10 pièces 200 m²

Idéalement situé à quelques pas du marché couvert et à proximité immédiate du centre-ville, cet immeuble se compose de 7 appartements meublés répartis comme suit : Rez-de-jardin : un appartement F2 avec jardin privatif. Rez-de-chaussée : un studio et un T1. 1er étage : un studio et un T1. 2? étage : un studio et un T1. Les loyers sont compris entre 360 € et 380 € par mois selon les appartements, générant un revenu locatif mensuel d'environ 2 520 €, soit 30 000 € par an. Les appartements sont en bon état général. Un léger rafraîchissement pourra être envisagé. L'immeuble est équipé d'un chauffage collectif au gaz et de menuiseries en double vitrage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 200 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/10/2022

Consommation énergie primaire : 415 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 460 € et 670 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.130779, 3.428210
Total : 350 270€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 32 750€
Valeur du bien : 326 750€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 2118€/mois
Loyer annuel estimé : 25420€/an
Fourchette totale : 1612€ - 2785€/mois
Fourchette annuelle : 19339€ - 33415€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 788,16 €/m²
Basé sur :693 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :357 632 €
Prix d'achat :294 000 €
Décote à l'achat :-63 632€ (-17.8%)
Marge achat-revente :7 362€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :350 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 725,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :87,57€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 813,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 374,76€
Coût de l'assurance :26 270,25€
Taxe foncière : 2 542,04€/an
Soit par mois : 211,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 118,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 024,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif au gaz par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble de 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer les anciens systèmes de production d'eau chaude
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et remplacement du mobilier usé
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - propreté correcte mais mobilier usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 750 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant la pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant mobilier, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vichy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 420 €/an
Calcul : 2 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 350 270 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 051 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 927 €
Revenus locatifs : +25 420 €
Charges déductibles : -47 927 €
Résultat foncier Année 1 : -22 506 €(Déficit de 22 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 177 €/an
Revenus locatifs : +25 420 €
Charges déductibles : -15 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1106.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 420 €47 938 €11 595 €-22 517 €21 400 €1 117 €1 117 €
225 929 €14 878 €11 285 €11 051 €---
326 447 €14 557 €10 965 €11 890 €---
426 976 €14 226 €10 633 €12 750 €---
527 516 €13 883 €10 291 €13 633 €---
628 066 €13 529 €9 936 €14 537 €---
728 628 €13 163 €9 570 €15 465 €---
829 200 €12 784 €9 191 €16 416 €---
929 784 €12 392 €8 799 €17 392 €---
1030 380 €11 987 €8 394 €18 393 €---
1130 987 €11 568 €7 975 €19 419 €---
1231 607 €11 135 €7 542 €20 472 €---
1332 239 €10 687 €7 095 €21 552 €---
1432 884 €10 224 €6 631 €22 660 €---
1533 542 €9 746 €6 153 €23 796 €---
1634 213 €9 250 €5 658 €24 962 €---
1734 897 €8 739 €5 146 €26 158 €---
1835 595 €8 209 €4 616 €27 386 €---
1936 307 €7 662 €4 069 €28 645 €---
2037 033 €7 096 €3 503 €29 937 €---
2137 773 €6 511 €2 918 €31 263 €---
2238 529 €5 905 €2 313 €32 623 €---
2339 299 €5 280 €1 687 €34 020 €---
2440 085 €4 633 €1 040 €35 453 €---
2540 887 €3 964 €371 €36 923 €---
TOTAL814 224 €289 946 €167 375 €524 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 524 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 338 €-6 420 €+11 758 €
2+5 338 €+2 980 €+2 358 €
3+5 338 €+3 567 €+1 771 €
4+5 338 €+3 825 €+1 513 €
5+5 338 €+4 090 €+1 248 €
6+5 338 €+4 361 €+977 €
7+5 338 €+4 639 €+699 €
8+5 338 €+4 925 €+413 €
9+5 338 €+5 218 €+120 €
10+5 338 €+5 518 €-180 €
11+5 338 €+5 826 €-488 €
12+5 338 €+6 142 €-804 €
13+5 338 €+6 466 €-1 128 €
14+5 338 €+6 798 €-1 460 €
15+5 338 €+7 139 €-1 801 €
16+5 338 €+7 489 €-2 151 €
17+5 338 €+7 847 €-2 509 €
18+5 338 €+8 216 €-2 878 €
19+5 338 €+8 593 €-3 255 €
20+5 338 €+8 981 €-3 643 €
21+5 338 €+9 379 €-4 041 €
22+5 338 €+9 787 €-4 449 €
23+5 338 €+10 206 €-4 868 €
24+5 338 €+10 636 €-5 298 €
25+5 338 €+11 077 €-5 739 €
Total+133 450 €+157 283 €+-23 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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