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Immeuble Investissement Locatif

VilleGramat (46)
Surface200m²
Coût Total237 600€
Loyer Annuel17 118€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 925 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 200 m², 1 pièce, 7 chambres, Mandat exclusif, 4 salles de douche

Immeuble centre de Gramat.

Composé d?un t2, un t2 bis, 2 T3.

Possibilité de faire 2 appartements de plus.

Rentabilité actuelle 25000euros par an.

1 location à l'année 570euros/mensuel, le reste en location saisonnière.

Toiture à revoir.

N'hésitez pas à me pour plus de détail. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.779320, 1.724620
Total : 237 600€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 222 800€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17118€/an
Fourchette totale : 1115€ - 1825€/mois
Fourchette annuelle : 13381€ - 21898€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 289,47 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 895 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-72 895€ (-28.3%)
Marge achat-revente :20 295€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,44€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 229,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 673,54€
Coût de l'assurance :16 632,00€
Taxe foncière : 1 711,78€/an
Soit par mois : 142,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 372,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture pour assurer l'étanchéité et la sécurité de l'immeuble.
Quantité: 1 toiture pour 200 m²
Raison: Toiture à revoir - nécessaire pour la sécurité et la durabilité de l'immeuble.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 7 chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres.
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (état 4/5) avec peinture et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salle de bain en excellent état, aucune intervention nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne et en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace salle à manger.
Quantité: 1 espace salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Réparation toiture:26 000€
    Réparation toiture: 200 m² × 130€/m² = 26000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Aucune intervention nécessaire:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gramat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 118 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 106 €
Revenus locatifs : +17 118 €
Charges déductibles : -48 106 €
Résultat foncier Année 1 : -30 988 €(Déficit de 30 988 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 306 €/an
Revenus locatifs : +17 118 €
Charges déductibles : -10 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20287.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 118 €48 113 €7 936 €-30 995 €10 700 €20 295 €20 295 €
217 460 €10 102 €7 725 €7 358 €--12 937 €
317 809 €9 883 €7 506 €7 926 €--5 011 €
418 166 €9 657 €7 280 €8 508 €---
518 529 €9 424 €7 046 €9 105 €---
618 899 €9 182 €6 805 €9 718 €---
719 277 €8 932 €6 554 €10 346 €---
819 663 €8 673 €6 296 €10 990 €---
920 056 €8 405 €6 028 €11 651 €---
1020 457 €8 128 €5 751 €12 329 €---
1120 866 €7 842 €5 465 €13 024 €---
1221 284 €7 546 €5 169 €13 738 €---
1321 709 €7 240 €4 863 €14 470 €---
1422 144 €6 923 €4 546 €15 221 €---
1522 587 €6 595 €4 218 €15 991 €---
1623 038 €6 256 €3 879 €16 782 €---
1723 499 €5 906 €3 529 €17 593 €---
1823 969 €5 543 €3 166 €18 426 €---
1924 448 €5 168 €2 791 €19 280 €---
2024 937 €4 780 €2 403 €20 157 €---
2125 436 €4 379 €2 002 €21 057 €---
2225 945 €3 964 €1 587 €21 981 €---
2326 464 €3 535 €1 158 €22 929 €---
2426 993 €3 091 €714 €23 902 €---
2527 533 €2 632 €255 €24 901 €---
TOTAL548 288 €211 900 €114 674 €336 388 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 595 €-3 210 €+6 805 €
2+3 595 €0 €+3 595 €
3+3 595 €0 €+3 595 €
4+3 595 €+1 049 €+2 546 €
5+3 595 €+2 732 €+863 €
6+3 595 €+2 915 €+680 €
7+3 595 €+3 104 €+491 €
8+3 595 €+3 297 €+298 €
9+3 595 €+3 495 €+100 €
10+3 595 €+3 699 €-104 €
11+3 595 €+3 907 €-312 €
12+3 595 €+4 121 €-526 €
13+3 595 €+4 341 €-746 €
14+3 595 €+4 566 €-971 €
15+3 595 €+4 797 €-1 202 €
16+3 595 €+5 035 €-1 440 €
17+3 595 €+5 278 €-1 683 €
18+3 595 €+5 528 €-1 933 €
19+3 595 €+5 784 €-2 189 €
20+3 595 €+6 047 €-2 452 €
21+3 595 €+6 317 €-2 722 €
22+3 595 €+6 594 €-2 999 €
23+3 595 €+6 879 €-3 284 €
24+3 595 €+7 171 €-3 576 €
25+3 595 €+7 470 €-3 875 €
Total+89 875 €+100 916 €+-11 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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