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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNeuville-sur-Ain (01)
Surface120m²
Coût Total111 000€
Loyer Annuel11 941€
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 791,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres

!!MINUTE PAPILLON!! Maison située sur la commune de Neuville sur Ain 01160. Idéalement placée proche de toute commodités, proche de la gare et de l'autoroute , moins de 10 min. Maison d'habitation composée de deux logements distincts, un des deux a commencé à être refait, possibilité de créer 3 chambres, combles aménageable. Le second, logement, belle pièce de vie sur le bas et espace de nuit sur le haut. Très beau potentiel pour un premier achat ou pour investisseur, prévoir des travaux, mais excellente rentabilité au vu de la superficie habitable. Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir une maison spacieuse et fonctionnelle, idéalement située à Neuville sur Ain Pour de plus amples informations n'hésitez pas à contacter votre agence ERA Lompnes Immobilier Plateau d'Hauteville ou Michael Chavant, OU , agent commercial immatriculé au RSAC sous le N° 953210390. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires inclus charge vendeur.

Ville : Neuville-sur-Ain
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01160
Coordonnées : 46.093779, 5.369922
Total : 111 000€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 103 400€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11941€/an
Fourchette totale : 776€ - 1275€/mois
Fourchette annuelle : 9318€ - 15303€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 13.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 928,35 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :231 401 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-136 401€ (-58.9%)
Marge achat-revente :120 401€ (52.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 574,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 040,79€
Coût de l'assurance :8 325,00€
Taxe foncière : 1 194,07€/an
Soit par mois : 99,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres vétustes nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - salon vétuste nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 941 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 671 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 598 €
Revenus locatifs : +11 941 €
Charges déductibles : -13 598 €
Résultat foncier Année 1 : -1 657 €(Déficit de 1 657 €)
Imputable sur revenu global : 1 657 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 198 €/an
Revenus locatifs : +11 941 €
Charges déductibles : -5 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 743 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 941 €13 602 €3 674 €-1 661 €1 661 €--
212 180 €5 103 €3 576 €7 076 €---
312 423 €5 002 €3 475 €7 421 €---
412 672 €4 897 €3 370 €7 775 €---
512 925 €4 788 €3 261 €8 137 €---
613 184 €4 676 €3 149 €8 508 €---
713 447 €4 560 €3 033 €8 887 €---
813 716 €4 440 €2 913 €9 276 €---
913 990 €4 316 €2 788 €9 675 €---
1014 270 €4 187 €2 660 €10 083 €---
1114 556 €4 054 €2 527 €10 501 €---
1214 847 €3 917 €2 390 €10 930 €---
1315 144 €3 775 €2 248 €11 368 €---
1415 447 €3 629 €2 101 €11 818 €---
1515 756 €3 477 €1 950 €12 279 €---
1616 071 €3 320 €1 793 €12 751 €---
1716 392 €3 158 €1 631 €13 234 €---
1816 720 €2 990 €1 463 €13 730 €---
1917 054 €2 817 €1 289 €14 238 €---
2017 395 €2 637 €1 110 €14 758 €---
2117 743 €2 452 €925 €15 292 €---
2218 098 €2 260 €733 €15 838 €---
2318 460 €2 062 €535 €16 399 €---
2418 829 €1 857 €330 €16 973 €---
2519 206 €1 645 €118 €17 561 €---
TOTAL382 466 €99 618 €53 041 €282 848 €1 661 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 498 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 508 €-498 €+3 006 €
2+2 508 €+2 123 €+385 €
3+2 508 €+2 226 €+282 €
4+2 508 €+2 332 €+176 €
5+2 508 €+2 441 €+67 €
6+2 508 €+2 552 €-44 €
7+2 508 €+2 666 €-158 €
8+2 508 €+2 783 €-275 €
9+2 508 €+2 902 €-394 €
10+2 508 €+3 025 €-517 €
11+2 508 €+3 150 €-642 €
12+2 508 €+3 279 €-771 €
13+2 508 €+3 411 €-903 €
14+2 508 €+3 545 €-1 037 €
15+2 508 €+3 684 €-1 176 €
16+2 508 €+3 825 €-1 317 €
17+2 508 €+3 970 €-1 462 €
18+2 508 €+4 119 €-1 611 €
19+2 508 €+4 271 €-1 763 €
20+2 508 €+4 427 €-1 919 €
21+2 508 €+4 587 €-2 079 €
22+2 508 €+4 751 €-2 243 €
23+2 508 €+4 920 €-2 412 €
24+2 508 €+5 092 €-2 584 €
25+2 508 €+5 268 €-2 760 €
Total+62 700 €+84 854 €+-22 154 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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