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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRignac (12)
Surface456m²
Coût Total453 220€
Loyer Annuel40 977€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+665€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 456 m²
Prix au m² : 767,54 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 7 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Grande maison familiale au cœur de Rignac – 456 m² avec jardin

Située en plein centre du charmant village de Rignac, cette spacieuse maison de caractère offre une superficie d'environ 450 m² répartie sur 3 niveaux.

Elle se compose de :

7 chambres, idéales pour accueillir une grande famille ou recevoir des invités,

2 salles de bain ainsi que 3 salles d'eau apportant confort et intimité,

Une cuisine, une salle à manger conviviale et un vaste salon,

Une bibliothèque, parfaite pour un espace de travail ou de détente.

À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin, rare en plein centre du village.

Cette demeure unique, aux beaux volumes, offre de multiples possibilités d'aménagement et conviendra aussi bien comme résidence principale que comme maison d'hôtes.

Son emplacement privilégié au cœur du village permet un accès facile aux commerces, services et écoles Référence agence : 1938

Ville : Rignac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12390
Coordonnées : 44.402931, 2.295565
Total : 453 220€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 75 220€
Valeur du bien : 425 220€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 456m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.81€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 3415€/mois
Loyer annuel estimé : 40977€/an
Fourchette totale : 2650€ - 4400€/mois
Fourchette annuelle : 31802€ - 52798€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 627,91 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :742 327 €
Prix d'achat :350 000 €
Décote à l'achat :-392 327€ (-52.9%)
Marge achat-revente :289 107€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :453 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 276,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :132,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 408,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :229 647,42€
Coût de l'assurance :39 656,75€
Taxe foncière : 4 097,67€/an
Soit par mois : 341,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 414,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 749,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :664,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 57 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 456 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible - nécessitant un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 220 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation combles perdus: 456 m² × 20€/m² = 9120€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres:34 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 57 fenêtres × 600€ = 34200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:5 600€
    Pose parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:600€
    Peinture et petits travaux cosmétiques cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 977 €/an
Calcul : 3 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 453 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 586 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 703 €
Revenus locatifs : +40 977 €
Charges déductibles : -96 703 €
Résultat foncier Année 1 : -55 726 €(Déficit de 55 726 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 326 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 483 €/an
Revenus locatifs : +40 977 €
Charges déductibles : -21 483 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34326.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 977 €96 718 €15 814 €-55 741 €21 400 €34 341 €34 341 €
241 796 €21 085 €15 401 €20 711 €--13 630 €
342 632 €20 658 €14 974 €21 974 €---
443 485 €20 215 €14 531 €23 270 €---
544 354 €19 756 €14 072 €24 598 €---
645 242 €19 281 €13 597 €25 960 €---
746 146 €18 789 €13 105 €27 357 €---
847 069 €18 279 €12 595 €28 790 €---
948 011 €17 751 €12 067 €30 260 €---
1048 971 €17 204 €11 520 €31 767 €---
1149 950 €16 637 €10 954 €33 313 €---
1250 949 €16 051 €10 367 €34 899 €---
1351 968 €15 442 €9 759 €36 526 €---
1453 008 €14 813 €9 129 €38 195 €---
1554 068 €14 160 €8 476 €39 908 €---
1655 149 €13 484 €7 800 €41 665 €---
1756 252 €12 784 €7 100 €43 468 €---
1857 377 €12 059 €6 375 €45 318 €---
1958 525 €11 308 €5 624 €47 217 €---
2059 695 €10 530 €4 846 €49 166 €---
2160 889 €9 723 €4 039 €51 166 €---
2262 107 €8 888 €3 204 €53 219 €---
2363 349 €8 023 €2 339 €55 326 €---
2464 616 €7 127 €1 443 €57 489 €---
2565 908 €6 199 €515 €59 709 €---
TOTAL1 312 496 €446 966 €229 647 €865 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 865 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 605 €-6 420 €+15 025 €
2+8 605 €0 €+8 605 €
3+8 605 €+2 503 €+6 102 €
4+8 605 €+6 981 €+1 624 €
5+8 605 €+7 379 €+1 226 €
6+8 605 €+7 788 €+817 €
7+8 605 €+8 207 €+398 €
8+8 605 €+8 637 €-32 €
9+8 605 €+9 078 €-473 €
10+8 605 €+9 530 €-925 €
11+8 605 €+9 994 €-1 389 €
12+8 605 €+10 470 €-1 865 €
13+8 605 €+10 958 €-2 353 €
14+8 605 €+11 459 €-2 854 €
15+8 605 €+11 972 €-3 367 €
16+8 605 €+12 499 €-3 894 €
17+8 605 €+13 040 €-4 435 €
18+8 605 €+13 595 €-4 990 €
19+8 605 €+14 165 €-5 560 €
20+8 605 €+14 750 €-6 145 €
21+8 605 €+15 350 €-6 745 €
22+8 605 €+15 966 €-7 361 €
23+8 605 €+16 598 €-7 993 €
24+8 605 €+17 247 €-8 642 €
25+8 605 €+17 913 €-9 308 €
Total+215 125 €+259 659 €+-44 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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