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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface193.5m²
Coût Total376 920€
Loyer Annuel26 190€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 000 €
Surface : 193.5 m²
Prix au m² : 1 803,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 salles de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, Non meublé

Situé à Nîmes , découvrez ce magnifique bien entièrement rénové avec goût, idéal pour une grande famille ou un projet mixte. Il se compose de 2 appartements : un T5 et un T2 L'appartement principal T5 de 155 m² offre une vaste pièce de vie de 42m² ouverte sur une agréable terrasse de 18 m². L'espace nuit à l'étage comprend 4 belles chambres, dont une suite parentale, ainsi que 2 salles d'eau modernes. Au dernier étage, un T2 sous pentes rénové propose 70 m² au sol (38 m² Loi Carrez) avec une entrée indépendante ou communicante. L'ensemble bénéficie de la climatisation réversible dans chaque pièce pour un confort optimal toute l'année. Un grand garage de 35m² en rez-de-chaussée complète ce bien rare aux prestations de qualité. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel ! Référence agence : 5174

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.841466, 4.367669
Total : 376 920€
Prix d'acquisition : 349 000€
Valeur du bien : 349 000€
Frais de notaire : 27 920€
Coût estimé : 27 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193.5m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 2183€/mois
Loyer annuel estimé : 26190€/an
Fourchette totale : 1723€ - 2765€/mois
Fourchette annuelle : 20670€ - 33184€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 081,4 €/m²
Basé sur :797 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :402 751 €
Prix d'achat :349 000 €
Décote à l'achat :-53 751€ (-13.3%)
Marge achat-revente :25 831€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :376 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 891,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :109,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 000,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 378,72€
Coût de l'assurance :32 980,50€
Taxe foncière : 2 619,01€/an
Soit par mois : 218,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 182,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 219,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 63 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 190 €/an
Calcul : 2 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 376 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 319 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 619 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 17 040 €/an
Revenus locatifs : +26 190 €
Charges déductibles : -17 040 €
Résultat foncier : 9 150 €/an
Prix d'achat du bien : 349 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 226 850 €(65% de 349 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 249 €/an
Calcul : 226 850 € × 3,636% = 8 249 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 190 €17 052 €13 114 €9 138 €---
226 714 €16 710 €12 771 €10 004 €---
327 248 €16 355 €12 417 €10 893 €---
427 793 €15 987 €12 049 €11 806 €---
528 349 €15 606 €11 668 €12 743 €---
628 916 €15 212 €11 274 €13 704 €---
729 494 €14 804 €10 865 €14 691 €---
830 084 €14 381 €10 442 €15 704 €---
930 686 €13 942 €10 004 €16 744 €---
1031 300 €13 488 €9 550 €17 811 €---
1131 926 €13 018 €9 080 €18 907 €---
1232 564 €12 531 €8 593 €20 033 €---
1333 215 €12 027 €8 089 €21 188 €---
1433 880 €11 505 €7 566 €22 375 €---
1534 557 €10 963 €7 025 €23 594 €---
1635 248 €10 403 €6 465 €24 845 €---
1735 953 €9 823 €5 884 €26 131 €---
1836 672 €9 221 €5 283 €27 451 €---
1937 406 €8 598 €4 660 €28 807 €---
2038 154 €7 953 €4 015 €30 201 €---
2138 917 €7 285 €3 347 €31 632 €---
2239 695 €6 593 €2 655 €33 102 €---
2340 489 €5 876 €1 938 €34 613 €---
2441 299 €5 134 €1 196 €36 165 €---
2542 125 €4 365 €427 €37 760 €---
TOTAL838 875 €288 834 €190 379 €550 041 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 550 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 500 €+2 741 €+2 759 €
2+5 500 €+3 001 €+2 499 €
3+5 500 €+3 268 €+2 232 €
4+5 500 €+3 542 €+1 958 €
5+5 500 €+3 823 €+1 677 €
6+5 500 €+4 111 €+1 389 €
7+5 500 €+4 407 €+1 093 €
8+5 500 €+4 711 €+789 €
9+5 500 €+5 023 €+477 €
10+5 500 €+5 343 €+157 €
11+5 500 €+5 672 €-172 €
12+5 500 €+6 010 €-510 €
13+5 500 €+6 357 €-857 €
14+5 500 €+6 713 €-1 213 €
15+5 500 €+7 078 €-1 578 €
16+5 500 €+7 454 €-1 954 €
17+5 500 €+7 839 €-2 339 €
18+5 500 €+8 235 €-2 735 €
19+5 500 €+8 642 €-3 142 €
20+5 500 €+9 060 €-3 560 €
21+5 500 €+9 490 €-3 990 €
22+5 500 €+9 931 €-4 431 €
23+5 500 €+10 384 €-4 884 €
24+5 500 €+10 850 €-5 350 €
25+5 500 €+11 328 €-5 828 €
Total+137 500 €+165 012 €+-27 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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