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Appartement 2 pièces 47 m²

VilleAlbertville (73)
Surface47
Coût Total134 000
Loyer Annuel8 049
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-90
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 2 021,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

EN EXCLUSIVITÉ

Au cœur du centre-ville d'Albertville, découvrez cet appartement de 48 m² situé au 1er étage d'un petit immeuble sans ascenseur et sans charges.

Rénové récemment, il propose un intérieur moderne et agréable à vivre. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine ouverte, d'une chambre, d'une salle de douche et d'un WC indépendant.

Son emplacement est idéal pour un quotidien pratique, à proximité immédiate des commerces, des transports et des principaux axes. La gare est accessible à moins d'un kilomètre.

Un bien parfait pour un premier achat ou pour un projet d'investissement locatif.

Les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

Pour plus de renseignements, contactez votre agence ORPI. Référence agence : 26054 Référence annonce : LM6E-J1E-5WB Date de réalisation du diagnostic : 26/07/2022 Prix hors honoraires : 90 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 9

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 870 € et 1 220 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Albertville
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.673170, 6.391256
Total : 134 000
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 31 400
Valeur du bien : 126 400
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 14.27€/m²/mois
Fourchette : 11.68€ - 17.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8049€/an
Fourchette totale : 549€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6586€ - 9836€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 069,05 €/m²
Basé sur :331 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 245
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-2 245 (-2.3%)
Marge achat-revente :-36 755€ (-37.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 693,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 672,79
Coût de l'assurance :9 380,00
Taxe foncière : 804,87€/an
Soit par mois : 67,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise aux normes recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 800
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albertville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 049 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 000 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 052
Revenus locatifs : +8 049
Charges déductibles : -37 052
Résultat foncier Année 1 : -29 003(Déficit de 29 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 603
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 652 €/an
Revenus locatifs : +8 049
Charges déductibles : -5 652
Résultat foncier Années 2+ : 2 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7602.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 04937 0564 476-29 00721 400 €7 607 €7 607 €
28 2105 5374 3572 673--4 934 €
38 3745 4134 2332 960--1 974 €
48 5415 2864 1063 255---
58 7125 1543 9743 558---
68 8865 0183 8383 869---
79 0644 8773 6974 188---
89 2454 7313 5514 515---
99 4304 5803 4004 851---
109 6194 4243 2445 195---
119 8114 2623 0825 549---
1210 0084 0952 9155 912---
1310 2083 9232 7426 285---
1410 4123 7442 5646 668---
1510 6203 5592 3797 061---
1610 8323 3682 1887 465---
1711 0493 1701 9907 879---
1811 2702 9661 7868 304---
1911 4962 7541 5748 741---
2011 7252 5351 3559 190---
2111 9602 3091 1299 651---
2212 1992 07589510 124---
2312 4431 83365310 610---
2412 6921 58340311 109---
2512 9461 32414411 622---
TOTAL257 802125 57564 673132 22821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 228
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 049 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690-6 420+8 110
2+1 6900+1 690
3+1 6900+1 690
4+1 690+385+1 305
5+1 690+1 067+623
6+1 690+1 161+529
7+1 690+1 256+434
8+1 690+1 354+336
9+1 690+1 455+235
10+1 690+1 559+131
11+1 690+1 665+25
12+1 690+1 774-84
13+1 690+1 886-196
14+1 690+2 000-310
15+1 690+2 118-428
16+1 690+2 239-549
17+1 690+2 364-674
18+1 690+2 491-801
19+1 690+2 622-932
20+1 690+2 757-1 067
21+1 690+2 895-1 205
22+1 690+3 037-1 347
23+1 690+3 183-1 493
24+1 690+3 333-1 643
25+1 690+3 487-1 797
Total+42 250+39 668+2 582
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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